24 % des ménages détiennent 68 % des logements possédés par des particuliers − France, portrait social (2024)

Insee Références

Paru le:25/11/2021

En 2017, 58% des ménages résidant en France sont propriétaires d’au moins un logement, que ce soit leur résidence principale ou un autre logement. Autotal, ils possèdent 28,4millions de logements (maisons ou appartements) en nom propre ou via une société civile immobilière (SCI). Pour l’essentiel, soit ils les occupent en résidence principale ou secondaire, soit ils les mettent en location.

La majorité des ménages propriétaires ne possèdent qu’un logement (34% de l’ensemble des ménages). En revanche, 7,3millions de ménages sont propriétaires, seuls ou en commun avec un ou plusieurs autres ménages, de deux logements ou plus: ces ménagesmultipropriétaires représentent 24% des ménages résidant en France (figure1). Ilsse distinguent des propriétaires d’un seul logement par leurs caractéristiques sociodémographiques et l’usage fait des logements, bien qu’ils constituent eux-mêmes un groupehétérogène [Ouvrir dans un nouvel ongletKwok,2010a].

• Graphique
• Tableau

Affichage de l’onglet contenant le tableau ou de l’onglet contenant le graphique

Malgré le grand nombre de propriétaires, la propriété des logements est relativement concentrée. Ainsi, les 24% de ménages multipropriétaires possèdent deux tiers du parc de logements détenu par des ménages. La moitié des ménages multipropriétaires, soit 13% des ménages, détiennent exactement deux logements et possèdent près d’un quart du parc de logements détenu par des particuliers. Les ménages restants, propriétaires de trois logements ou plus (11% des ménages), possèdent quant à eux près de la moitié du parc (46%).En particulier, les ménages détenteurs de 10logements ou plus (0,6% des ménages) possèdent 8% du parc, soit quatorze fois leur part dans la population, et les détenteurs de 20logements ou plus (0,1% des ménages, soit environ 30000ménages) détiennent 2,4% des logements.

Un bien immobilier peut être détenu par plusieurs personnes, soit au sein d’un même ménage, soit dans des ménages différents: 14% des logements sont ainsi possédés par plusieurs ménages (sources). Dans ce dossier, sauf mention contraire, un ménage ayant un droit de propriété sur un logement en est considéré comme propriétaire, quelle que soit la part détenue, et quel que soit le nombre de ménages ayant un droit de propriété sur ce logement.

• Graphique
• Tableau

Affichage de l’onglet contenant le tableau ou de l’onglet contenant le graphique

Caractéristiques sociodémographiquesCaractéristiques des communes

Le référent fiscal des ménages multipropriétaires est aussi plus fréquemment né en France: 92%, contre 85% pour l’ensemble des ménages. Cependant, seuls les logements situés en France sont comptabilisés ici, or les ménages comprenant des personnes immigrées peuvent détenir plus souvent un ou plusieurs logements à l’étranger, en particulier dans leur pays d’origine.

Comme l’ensemble des ménages [deBellefon etal.,2020], 38% des ménages multipropriétaires vivent dans des aires d’attractions des villes de 700000habitants ou plus (y compris celle de Paris) et moins de 10% vivent dans une commune hors attraction des villes. En revanche, au sein des aires, les ménages multipropriétaires habitent moins souvent que la moyenne dans le pôle. Ainsi, comme le reste des propriétaires, ils résident plus fréquemment dans la couronne périurbaine: c’est le cas de 47% d’entre eux, soit 7points de plus que l’ensemble desménages.

Les ménages propriétaires de 5logements ou plus se distinguent des autres ménages multipropriétaires. En premier lieu, ils sont plus aisés: ils ont pu se constituer un patrimoine plus important en raison de revenus plus importants, et réciproquement, ce patrimoine augmente leur niveau de vie en raison de revenus locatifs plus élevés. Seuls 13% sont pauvres ou modestes, tandis que 73% sont plutôt aisés ou aisés. 44% d’entre eux sont aisés, contre 25% pour l’ensemble des multipropriétaires. Cette part augmente à 52% pour ceux détenant entre 10 et 19logements et 63% pour ceux qui possèdent 20logements ou plus. Par ailleurs, la part des revenus issus d’une activité indépendante dans le revenu disponible moyen de ces ménages est également trois fois plus élevée que dans l’ensemble des ménages et celle des revenus fonciers atteint 15%, soit cinq fois plus que pour l’ensemble des ménages.

De plus, ils résident plus fréquemment dans les grandes aires d’attraction des villes, et plus souvent dans le pôle de l’aire, que le reste des ménages multipropriétaires. 41% des ménages propriétaires de 5logements ou plus résident en région parisienne ou dans une aire de 700000habitants ou plus, soit 3points de plus que l’ensemble des ménages multipropriétaires. Cette part s’élève à 42% pour lesménages possédant entre 10 et 19logements, et à 50% pour ceux possédant 20logements ou plus. Enfin, 49% des ménages propriétaires de 5logements ou plus résident dans le pôle de l’aire (contre 45% pour l’ensemble des multipropriétaires), cette part augmentant à 59% pour les ménages détenant 20logements ou plus.

RépartitionNombre

• Graphique
• Tableau

Affichage de l’onglet contenant le tableau ou de l’onglet contenant le graphique

De plus, trois ménages multipropriétaires sur dix détiennent au moins une résidencesecondaire. Parmi ces ménages, près de quatre sur dix possèdent exactement deux logements et la moitié des logements qu’ils possèdent sont des maisons. Posséder une résidence secondaire est d’autant plus fréquent que le ménage possède plus de logements: 21% des ménages ayant exactement 2logements détiennent au moins une résidence secondaire, contre 48% des ménages possédant 5logements ou plus. Les ménages détenteurs de résidences secondaires sont plus âgés que les autres multipropriétaires: 78% d’entre eux ont 50ans ou plus, contre 69% de l’ensemble des multipropriétaires. Ils sont également plus fréquemment en couple (71%). De plus, ces ménages résident plus souvent dans les grandes aires: 47% d’entre eux habitent dans une aire de 700000habitants ou plus, soit près de 10points de plus que l’ensemble des ménages multipropriétaires. Enfin, ils résident également plus fréquemment dans les pôles de ces aires (55%), la résidence secondaire pouvant alors permettre de s’éloigner de la ville.

Le nombre de logements à usage résidentiel propre s’accroît avec celui des logements détenus par le ménage, puis plafonne à 2,5logements au-delà de 5logements possédés. Par conséquent, la part de logements consacrée à un usage résidentiel par l’un des propriétaires ou un usufruitier est élevée pour les ménages qui possèdent un nombre limité de logements. Parmi les logements appartenant à des ménages possédant exactement deux logements, 1,5 en moyenne est occupé par son propriétaire, 0,3 est à usage locatif et 0,2 est vacant. Cette part se réduit ensuite lorsque le nombre de logements possédés augmente: 93% des logements détenus par des ménages en possédant un seul sont occupés par l’un de leurs propriétaires; cette part s’élève à 75% pour les ménages possédant deux logements, contre 24% lorsque le propriétaire en possède dix et 9% lorsqu’il en possède vingt ou plus (figure5).

• Graphique
• Tableau

Affichage de l’onglet contenant le tableau ou de l’onglet contenant le graphique

La moitié (49%) des ménages multipropriétaires détiennent au moins un logement en location, contre 13% pour l’ensemble des ménages. Cet usage concerne 32% des logements détenus par des multipropriétaires (soit 6millions de logements) et devient prépondérant au fur et à mesure que le nombre de logements augmente (figure5). Ainsi, 39% des logements possédés par les ménages détenant 5logements sont loués, contre 70% pour ceux détenant 20logements ou plus. Dans l’ensemble, dès le troisième logement possédé, les logements supplémentaires sont principalement mis en location (ou peuvent rester vacants).

Les ménages multipropriétaires qui possèdent des logements en location se distinguent peu des autres ménages multipropriétaires en ce qui concerne l’âge, la configuration familiale ou le lieu de résidence. Un tiers d’entre eux possèdent exactement deux logements, mais plus d’un quart en possèdent au moins cinq. 70% de leurs logements en location sont des appartements, qui se situent plus fréquemment dans les aires de 200000habitants ou plus, en particulier dans les pôles de ces aires. Cela reflète la structure du parc locatif, davantage situé en zone urbaine et composéd’immeubles.

Enfin, 12% des logements détenus par des multipropriétaires (soit 2millions de logements) sont considérés comme vacants par l’administration fiscale (notamment lorsqu’ils sont encore en construction). Les logements vacants peuvent être en cours de vente ou de location, en attente d’occupation ou de règlement de succession, ou encore non affectés (logements à réhabiliter, parexemple).

• Graphique
• Tableau

Affichage de l’onglet contenant le tableau ou de l’onglet contenant le graphique

Cette concentration de la propriété des logements en location reflète une logique d’accumulation patrimoniale, qui s’appuie notamment sur le recours aux SCI. Ainsi, 10% des ménages multipropriétaires possèdent au moins un logement via une SCI. Les SCI regroupent en moyenne 2,2biens immobiliers (0,6maison et 1,6appartement), pour un total de 1,4million de logements. Le recours aux SCI croît avec le niveau de vie: 41% des ménages multipropriétaires ayant recours à une SCI sont aisés, contre 25% pour l’ensemble des multipropriétaires.

Le recours aux SCI croît également fortement avec le nombre de logements possédés: 7% des ménages propriétaires de 2 à 4logements possèdent au moins un logement via une SCI, contre 31% pour les ménages possédant 5logements ou plus et 66% pour ceux détenant 20logements ou plus. Ces ménages ont globalement un patrimoine plus important à transmettre, et ce mode de détention permet de réduirel’imposition.

Les SCI sont aussi un outil de gestion du patrimoine locatif: 12% des logements en location sont détenus via une SCI contre 1% des résidences principales et secondaires. Dans la mesure où le parc locatif comprend une majorité d’appartements, le recours aux SCI est plus fréquent pour les appartements que pour les maisons: dans l’ensemble, 9% des appartements possédés par des ménages le sont par l’intermédiaire d’une SCI, contre 2% des maisons. Cette part varie en fonction du nombre de biens possédés: 12% des appartements et 6% des maisons possédés par des ménages propriétaires d’exactement 5logements le sont par l’intermédiaire d’une SCI (figure7).

• Graphique
• Tableau

Affichage de l’onglet contenant le tableau ou de l’onglet contenant le graphique

Les ménages propriétaires de 5logements ou plus possèdent une part notable des logements appartenant à des particuliers et situés dans le centre des grandes aires: ils détiennent 40% des logements situés dans Paris et 37% de ceux situés dans les communes-centres des autres aires de 700000habitants ou plus, contre 24% de l’ensemble des logements possédés par des ménages. Ces proportions s’élèvent respectivement à 17% et 15% dans le cas des ménages détenant 10logements ou plus, contre 8% de l’ensemble des logements. Cela s’explique par une part importante de logements en location dans leur patrimoine. En effet, les logements en location possédés par des particuliers sont concentrés dans le centre des aires: les ménages propriétaires de 5logements ou plus possèdent 58% des logements en location situés dans Paris, contre 22% des logements occupés par leur propriétaire. Ces parts s’élèvent respectivement à 54% et 14% pour les logements situés dans la commune-centre des autres aires de 700000habitants ou plus (57% et 16% à Lyon, 56% et 13% à Marseille, 62% et 11% à Lille, 51% et 15% à Toulouse).

Enfin, la part du parc de logements possédé par les ménages résidant en France et possédant 5logements ou plus augmente à proximité des quartiers les plus centraux des grandes villes. Dans le cas de Paris et sa petite couronne (figure9), elle est comprise entre 10% et 25% dans les communes de proche banlieue, et entre 45% et 50% dans les arrondissem*nts du centre de Paris (1^er, 2^e, 4^e, 5^e, 6^e, 7^e et 8^earrondissem*nts). Cette structure géographique se retrouve dans le centre des autres grandes aires françaises, dans les quartiers denses et anciens: sur la Presqu’île, les pentes de la Croix-Rousse et le quartier Fourvière à Lyon, dans les quartiers de Belsunce et de Noailles à Marseille, autour du Capitole, de la basilique Saint-Sernin et du quartier des Carmes à Toulouse ou encore dans les quartiers de Wazemmes, de Moulins et du Vieux-Lille à Lille.

ParisLyonMarseilleToulouseLille

• Graphique
• Tableau

Affichage de l’onglet contenant le tableau ou de l’onglet contenant le graphique

tableauFigure 9a - Part des logements détenus par les ménages possédant 5 logements ou plus au sein de l'agglomération de Paris

Figure 9a - Part des logements détenus par les ménages possédant 5 logements ou plus au sein de l'agglomération de Paris

Les données associées à cette figure sont disponibles dans le fichier XLSX en téléchargement.

graphiqueFigure 9a - Part des logements détenus par les ménages possédant 5 logements ou plus au sein de l'agglomération de Paris

• Graphique
• Tableau

Affichage de l’onglet contenant le tableau ou de l’onglet contenant le graphique

graphiqueFigure 9b - Part des logements détenus par les ménages possédant 5 logements ou plus au sein de l'agglomération de Lyon

• Graphique
• Tableau

Affichage de l’onglet contenant le tableau ou de l’onglet contenant le graphique

graphiqueFigure 9c - Part des logements détenus par les ménages possédant 5 logements ou plus au sein de l'agglomération de Marseille

• Graphique
• Tableau

Affichage de l’onglet contenant le tableau ou de l’onglet contenant le graphique

graphiqueFigure 9d - Part des logements détenus par les ménages possédant 5 logements ou plus au sein de l'agglomération de Toulouse

• Graphique
• Tableau

Affichage de l’onglet contenant le tableau ou de l’onglet contenant le graphique

graphiqueFigure 9e - Part des logements détenus par les ménages possédant 5 logements ou plus au sein de l'agglomération de Lille

Cette base de données porte sur l’ensemble des biens immobiliers situés en France et l’ensemble des ménages résidant en France. Elle constitue la première source exhaustive sur le patrimoine immobilier à la fois sur le champ des ménages et sur le champ des logements. Elle représente une double innovation. D’une part, elle rapproche les revenus et caractéristiques des ménages d’informations détaillées sur l’ensemble des biens immobiliers dont ils sont propriétaires. D’autre part, elle intègre le parc des résidences principales et secondaires ainsi que les biens immobiliers à usage professionnel et à usage locatif et, chose nouvelle, les biens immobiliers possédés par l’intermédiaire d’une SCI.

Les individus et les ménages connus dans le fichier Fidéli et les propriétaires des propriétés bâties décrites dans les fichiers fonciers sont appariés. Avant la réalisation de cet appariement, il n’existait pas de source détaillant de manière exhaustive la liste des biens immobiliers dont un individu était propriétaire. Cet appariement statistique sur traits d’identité est effectué en neuf étapes pour un taux de 96% [André et Meslin,2021]. Cettebase adossée au fichier Fidéli comporte 52,4millions de biens immobiliers, dont 37,1millions de logements (maisons et appartements), 11,9millions de dépendances (garages, parkings par exemple) et 3,4millions de locaux industriels et commerciaux. Au total, 30,3millions de logements sont détenus par les particuliers (résidents ou non).

Ce dossier est la première exploitation de cette nouvelle base et se concentre sur les logements possédés par des particuliers résidents en France et dont au moins un propriétaire a été retrouvé dans l’appariement avec le fichier Fidéli, soit 28,4millions de logements. Ainsi, ce dossier exclut les dépendances et les locaux industriels et commerciaux, ainsi que les logements possédés par des personnes morales (5,6millions de logements par les sociétés HLM, 1,1million par les autres personnes morales de type entreprises privées). En outre, les analyses spécifiques se basant sur la variable de niveau de vie sont restreintes aux ménages vivant dans des logements ordinaires en France métropolitaine, à La Réunion et en Martinique.

Dans ce dossier, un ménage est considéré comme propriétaire d’un logement si au moins un individu de ce ménage a un droit de pleine propriété ou de nue-propriété sur ce logement, quelle que soit la part détenue de ce bien dans le cas d’une propriété partagée avec un ou plusieurs autres ménages. Plusieurs ménages peuvent donc être propriétaires d’un même logement. Cette définition est similaire à celle retenue dans l’enquête Histoire de vie et Patrimoine de l’Insee. Toutefois, des écarts sur la détention de patrimoine immobilier existent entre ces deux sources. Dans ce dossier, 58,3% des ménages de France hors Mayotte détiennent au moins un logement en 2017, contre 60,3% dans l’enquête Histoire de vie et Patrimoine 2018. En outre, 24,1% des ménages de France hors Mayotte sont définis comme multipropriétaires dans cette étude, contre 14,4% par l’enquête Histoire de vie et Patrimoine 2018. Ces écarts s’expliquent notamment par les raisons suivantes:

AndréM., MeslinO., «Et pour quelques appartements de plus: étude de la propriété immobilière des ménages et du profil redistributif de la taxe foncière», Document de travail n°2021-04, Insee, 2021.

ArnoldC., BoussardL., «L’accès à la propriété en recul depuis la crise de 2008», in Les conditions de logement en France, coll. «Insee Références», édition2017.

deBellefonM.-P., EusebioP., ForestJ., Pégaz-BlancO., WarnodR., «En France, neuf personnes sur dix vivent dans l’aire d’attraction d’une ville», InseeFocus n°211, octobre2020.

BonnetC., GarbintiB., GrobonS., «Hausse des inégalités d’accès à la propriété entre jeunes ménages en France, 1973-2013», Économie et Statistique n°500-501-502, Insee, 2018.

BrutelC., «50ans d’évolution des résidences principales: des logements plus grands et moins peuplés», InseePremière n°1865, juillet2021.

Cazenave-LacroutsM.-C., HubertO., «En 2018, en France, 18% des ménages ont déjà reçu une donation et 8% en ont versé une», InseeFocus n°232, avril2021.

ChâtelF., CochezN., deBellefonM.-P., «Deux résidences secondaires sur trois sont détenues par un ménage de 60ans ou plus», InseePremière n°1871, août2021.

FreppelC., «37,2millions de logements en France au 1^erjanvier 2021», InseeFocus n°254, novembre2021.

GarbintiB., LamarcheP., «Qui épargne? Qui désépargne?», in Les revenus et le patrimoine des ménages, coll. «Insee Références», édition2014.

GarbintiB., LamarcheP., SalembierL., «Héritages, donations et aides aux ascendants et descendants», in Les revenus et le patrimoine des ménages, coll. «Insee Références», édition2012.

Insee, Revenus et patrimoine des ménages , coll. «Insee Références», édition2021.

Insee, «Éclairage sur les ménages à niveau de vie médian: introduction», in France, portrait social, coll. «InseeRéférences», édition2017.

KwokP., «Ouvrir dans un nouvel ongletCinqmillions de ménages multipropriétaires», Lepoint sur n°49, SOeS, avril2010a.

KwokP., «Ouvrir dans un nouvel ongletLes ménages multipropriétaires: parc, usage et géographie», in Compte du logement, SOeS, édition2010b.

LaferrèreA., «Ouvrir dans un nouvel ongletVieillesse et logement: désépargne, adaptation de la consommation et rôle des enfants», Retraite et société n°47(1), 2006.

LamarcheP., LollivierS., «Fidéli, l’intégration des sources fiscales dans les données sociales», in Courrier des statistiques n°6, juillet2021.