Réfléchissez à deux fois avant d'emménager dans votre location pour éviter les taxes - Merriman Wealth Management (2024)

Mis à jour le 23/12/2020 par Geoff Curran, Jeff Barnett et Scott Christensen

Les prix de l'immobilier nationaux sont en hausse depuis 2014, et de nombreux investisseurs qui se sont lancés dans le secteur de la location depuis la Grande Récession ont enregistré des gains substantiels dans la valeur des propriétés (indices S&P Dow Jones, 2019). Vous envisagez peut-être de vendre votre location pour sécuriser vos bénéfices et profiter des fruits de votre investissem*nt au bon moment, mais la réalisation de ces gains pourrait avoir un coût. Vous pourriez être redevable de l'impôt sur les plus-values ​​en plus de la récupération potentielle de l'amortissem*nt sur les bénéfices de votre vente de location.

Une stratégie pour payer moins d'impôts consiste à revenir dans votre location et à utiliser la propriété comme résidence principale avant de vendre. Vivre dans votre location à temps plein pendant au moins deux ans avant la vente peut vous aider à profiter de l'exclusion de gain de 500 000 $ (250 000 $ si célibataire), ce qui peut anéantir la totalité ou la majeure partie de votre gain sur la propriété. Cela semble facile, non ?

Jetons un coup d'œil à certaines des pièces mobiles pour déterminer les taxes lorsque vous vendez votre location. Des facteurs tels que la récupération de l'amortissem*nt, l'utilisation qualifiée ou non qualifiée et la base de coût ajustée pourraient vous faire réfléchir à deux fois avant de retourner dans votre location pour éviter les taxes.

Récupération de l'amortissem*nt

L'un des avantages d'avoir une location est la possibilité de réclamer l'amortissem*nt de la propriété, ce qui vous permet de compenser les revenus locatifs qui seraient autrement imposés comme un revenu ordinaire. La dépréciation que vous prenez réduit votre base dans la propriété, ce qui peut entraîner davantage de gains en capital lorsque vous vendez finalement. Si vous vendez la propriété pour un gain, le montant jusqu'à l'amortissem*nt que vous avez pris est imposé au taux de récupération maximum de 25 %. Tous les gains restants sont imposés au taux inférieur des gains en capital à long terme. Revenir dans votre location pour demander l'exclusion du gain de résidence principale ne vous permet pas d'exclure votre récupération d'amortissem*nt, de sorte que vous pourriez encore devoir une lourde facture fiscale après votre retour, en fonction du montant de l'amortissem*nt déduit. (IRS, 2019).

Lorsque la propriété se vend à perte

Gardez à l'esprit que si vous vendez votre maison à perte, qu'il s'agisse actuellement d'une location ou de votre résidence principale, vous n'êtes pas assujetti à la récupération de l'amortissem*nt ou à d'autres impôts sur les gains. Cependant, en raison de la dépréciation qui diminue chaque année le coût de base de la propriété jusqu'à ce qu'il atteigne zéro, il est plus courant que les ventes d'anciennes maisons de location entraînent des gains.

Note: Vous ne pouvez pas déclarer une perte fiscale si le bien vendu est votre résidence principale. LireNous avons vendu notre maison à perte - et maintenant ?pour plus d'informations.

Utilisation qualifiée contre utilisation non qualifiée

Vous pourriez ne pas être autorisé à réclamer la totalité de l'exonération des gains en capital de votre résidence principale, même après avoir pris en compte la récupération de l'amortissem*nt. Cela devient délicat car nous devons creuser dans les changements récents avec le code des impôts. Depuis 2009, l'IRS exige que votre période de propriété soit classée entre une utilisation admissible et une utilisation non admissible. L'utilisation admissible est lorsque la maison sert de résidence principale et est éligible à l'exclusion de gain de l'article 121 de l'IRC pour la vente de la résidence principale. L'utilisation non admissible est la période pendant laquelle la propriété est louée ou vous sert de résidence secondaire, comme une propriété de vacances.

Ce test s'applique aux périodes de propriété commençant en 2009 et détermine la part de votre gain éligible à l'exclusion d'impôt et la part soumise à l'impôt sur les gains en capital. Les périodes de propriété antérieures à 2009 sont toujours considérées comme une utilisation admissible aux fins de ce critère.

Vous devrez peut-être calculer au prorata votre exclusion des gains en capital en fonction du nombre d'années d'utilisation admissible du bien. Cela signifie que si vous réemménagez pendant deux ans après avoir loué pendant sept ans, votre limite d'exclusion au prorata sera égale à 2/9 des gains. Si 2/9 est inférieur à l'exonération complète de 500 000 $ (250 000 $ pour les déclarants uniques), vous êtes limité à exclure le montant le plus bas.

Le prorata de l'exclusion ne s'applique que lorsque le contribuable a utilisé la résidence à des fins non admissibles, puis convertit la propriété en résidence principale. Le contraire n'est pas vrai. Si la résidence a d'abord été utilisée comme résidence principale, puis convertie à un usage non admissible, le contribuable peut potentiellement bénéficier d'une exclusion totale. L'IRS ne veut pas que les gens abusent de la règle des cinq ans avec des locations dans lesquelles ils reviennent juste avant la vente. Cela crée deux exemples à considérer.

1. Si vous vivez dans votre maison pendant deux ans et que vous la louez ensuite pendant deux ans avant de la vendre, vous êtes admissible au montant d'exclusion complet en raison du critère d'utilisation en ayant vécu dans la maison pendant deux des cinq dernières années avant la vente et en satisfaisant au critère de propriété.
2. Si vous louez votre propriété pendant deux ans, puis y retournez pendant deux ans avant de la vendre, vous devez répartir votre exclusion au prorata, car l'exception aux périodes d'utilisation non éligible ne s'applique qu'aux parties de la période d'essai d'utilisation de cinq ans qui se produisent après la dernière date à laquelle la propriété est utilisée comme résidence principale [26 U.S.C. § 121(b)(5)(C)(ii)(I)].

Note : S'il y a un gain (qu'il soit éligible ou non à l'exclusion des gains), la récupération de l'amortissem*nt est comptabilisée en premier, avant de déterminer le montant non imposable et le montant soumis à l'impôt sur les gains en capital.

1031 Échange de la portion d'utilisation non admissible

Si vous faites face à une facture fiscale importante en raison de la partie d'utilisation non éligible de votre propriété, vous pouvez différer le paiement des impôts en effectuant un échange 1031 dans un autre immeuble de placement. Cela vous permet de différer la comptabilisation de tout gain imposable qui déclencherait une récupération de l'amortissem*nt et des impôts sur les plus-values. Plus important encore, cela vous permet de séparer les parties non imposables et imposables de la vente de la propriété.

Note: La propriété que vous convertissez en résidence principale qui faisait partie d'un précédent échange 1031 doit être détenue pendant au moins cinq ans pour pouvoir bénéficier de l'exclusion de gain.

Détermination de votre base rajustée

Maintenant que nous avons enquêté sur les exclusions potentielles de l'impôt sur les gains en capital et les problèmes tels que la récupération de l'amortissem*nt qui est reconnu en premier sur votre location, nous allons expliquer comment déterminer votre base de coût rajusté pour calculer les gains sur la vente de votre propriété.

Votre base ajustée est généralement le prix d'achat initial de la maison, plus les améliorations apportées, moins la dépréciation de la propriété. Une exception est si vous avez converti votre maison en location lorsque la valeur marchande de la propriété était inférieure à votre base ajustée selon la formule. Dans ce cas, votre base diminue jusqu'à la juste valeur marchande de la propriété au moment où elle est devenue une location. Cela élimine la capacité des gens à battre le système en louant leur maison pendant une courte période juste pour pouvoir subir la perte en capital, car ils ne peuvent pas subir de perte sur la vente d'une résidence principale.

Dans les exemples ci-dessous, une famille achète une maison le 1er janvier 2013 pour 300 000 $ et apporte des améliorations d'une valeur de 75 000 $ en réaménageant la cuisine et les salles de bains. Leur base rajustée avant la conversion de la maison en location est de 375 000 $. Cette maison est leur résidence principale pendant deux ans.

Scénario 1

Le couple loue ensuite la maison à partir du 1er janvier 2015 pendant quatre ans avant de la vendre pour 525 000 $. Pendant la période de location de quatre ans, ils prennent environ 40 000 $ d'amortissem*nt. Lorsqu'ils vendent la propriété le 1er janvier 2019, sa base ajustée est de 335 000 $ (375 000 $ - 40 000 $ d'amortissem*nt pris). Le gain sur la vente est de 190 000 $.

Même si 33 % de leur période de propriété a été consacrée à une utilisation admissible, ils échouent au test d'exclusion des gains d'un an parce que la maison n'a pas été leur résidence principale pendant deux des cinq dernières années. Par conséquent, la totalité du gain est soumise à l'impôt.

La première tranche de 40 000 $ du gain est assujettie à la récupération de l'amortissem*nt à un taux d'imposition pouvant atteindre 25 %. Les 150 000 $ de gain restants sont assujettis à l'impôt sur les gains en capital à long terme (plus la surtaxe sur le revenu net de placement de 3,8 % si leur AGI dépasse le seuil applicable).

Note: Le couple pourrait plutôt effectuer un échange 1031 dans un autre immeuble de placement pour différer la reconnaissance de tout gain imposable.

Scénario 2

C'est le même que le scénario 1, sauf qu'après la période de location de quatre ans, le couple revient à temps plein pendant deux ans avant de vendre la maison le 1er janvier 2021. Nous utiliserons les mêmes montants en dollars que ci-dessus.

Étant donné que le couple remplit les conditions pour utiliser l'exclusion des gains en franchise d'impôt, nous devons ventiler le gain en fonction de l'utilisation admissible et de l'utilisation non admissible :

• Utilisation admissible- La maison a été leur résidence principale pendant quatre ans sur la période de détention de huit ans, donc 50% du gain est éligible à l'exclusion fiscale.
• Utilisation non admissible- La maison n'était pas leur résidence principale pendant quatre ans sur la période de détention de huit ans, donc 50% du gain est soumis à l'impôt sur les plus-values.

Note: L'amortissem*nt est d'abord récupéré, puis le gain restant est réparti entre l'utilisation admissible et l'utilisation non admissible.

Sur le gain de 190 000 $, les premiers 40 000 $ sont assujettis à une récupération d'amortissem*nt pouvant atteindre 25 %. Comme le gain est supérieur au montant de récupération de l'amortissem*nt, les 150 000 $ restants (190 000 $ - 40 000 $) doivent être répartis entre l'utilisation admissible et non admissible. Les 75 000 $ (150 000 $ × 50 %) liés à la partie utilisation admissible du gain sont exonérés d'impôt dans le cadre de l'exclusion des gains de l'article 121. Alors que les 75 000 $ restants liés à une utilisation non admissible sont assujettis à l'impôt sur les gains en capital.

Scénario 3

Ceci est similaire aux scénarios 1 et 2, sauf que le couple achète la maison le 1er janvier 2003, puis la loue pendant 10 ans à compter du 1er janvier 2005. Ils reviennent à temps plein le 1er janvier 2015. Ils vendent la propriété deux ans plus tard, le 1er janvier 2017, avec une dépréciation de 70 000 $ sur la période de location.

En conséquence, la base ajustée de la propriété est de 305 000 $ (amortissem*nt de 375 000 $ à 70 000 $). Le gain sur la vente est de 220 000 $ (525 000 $ – 305 000 $).

Étant donné que le couple remplit les conditions pour utiliser l'exclusion des gains en franchise d'impôt, nous devons ventiler le gain en fonction de l'utilisation admissible et de l'utilisation non admissible :

• Utilisation admissible– La maison a été leur résidence principale pendant quatre ans sur la période de détention de 14 ans. De plus, quatre années de la période de location de 10 ans sont considérées comme une utilisation admissible parce qu'elles se sont produites avant 2009, où toute propriété est considérée comme une utilisation admissible aux fins de ce critère. Par conséquent, huit ans, ou 57 % du gain, sont attribuables à une utilisation admissible et sont admissibles à l'exclusion des gains en franchise d'impôt.
• Utilisation non admissible–Six ans de la période de location sont considérés comme une utilisation non admissible, donc 43 % du gain est imposable.

Sur le gain de 220 000 $, les premiers 70 000 $ sont assujettis à une récupération d'amortissem*nt pouvant atteindre 25 %. Sur le gain restant de 150 000 $ (appréciation supérieure à la base d'origine), 85 500 $ (150 000 $ × 57 %) sont considérés comme une utilisation admissible et sont admissibles à l'exclusion de la vente de maison et sont exonérés d'impôt. 64 500 (150 000 $ × 43 %) est considéré comme une utilisation non admissible et est assujetti à l'impôt sur les gains en capital.

Scénario 4

Ceci est similaire au scénario 2, sauf que la maison se vend 395 000 $ au lieu de 525 000 $. Avec une base ajustée de 355 000 $, cela signifie que la propriété a été vendue pour un gain de 40 000 $.

La période de propriété était de 50 % éligible et de 50 % non éligible et le couple est éligible à l'exclusion des gains pour la partie éligible, mais la récupération de l'amortissem*nt est reconnue en premier. Étant donné que le gain est de 40 000 $ et que la récupération de l'amortissem*nt de 40 000 $ x jusqu'à 25 % est payée en premier, il ne reste aucun gain non imposable ou imposable au taux des gains en capital. Il est important de réaliser que, qu'il soit admissible ou non, l'impôt sur la récupération de l'amortissem*nt est payé en premier lorsqu'il y a un gain.

Tenue de registres

Il est important de tenir de bons registres de toutes les améliorations que vous apportez à la maison. Chaque dollar peut aider à réduire les impôts que vous devrez peut-être un jour sur le gain. Pour plus d'informations, lisezPourquoi il est important de suivre les améliorations apportées à votre maison.

Revenir dans votre location pour être admissible à l'exclusion des gains en capital de la résidence principale pourrait ne pas contribuer à réduire beaucoup votre facture d'impôt si vous avez considérablement déprécié votre propriété ou si vous possédiez le bien immobilier pour une utilisation principalement non admissible. D'autres options comme le report des impôts avec un échange 1031 pourraient également être plus utiles pour gérer votre paiement d'impôts que la vente pure et simple de votre location. Comprendre la meilleure approche pour votre situation personnelle n'est peut-être pas simple, mais nous adorons creuser ces questions ici chez Merriman.Contactez l'équipe Merrimansi vous souhaitez de l'aide pour élaborer une stratégie de vente de votre location et gérer votre patrimoine avec une vue d'ensemble.

Les références

Exclusion du gain provenant de la vente de la résidence principale, 26 U.S.C. § 121 (2017). Extrait dehttps://www.govinfo.gov/content/pkg/USCODE-2017-title26/html/USCODE-2017-title26-subtitleA-chap1-subchapB-partIII-sec121.htm

Service des recettes internes. (2019, 8 mars). Propriété (base, vente de maison, etc.). Extrait dehttps://www.irs.gov/faqs/capital-gains-losses-and-sale-of-home/property-basis-sale-of-home-etc/property-basis-sale-of-home-etc-5

Indices S&P Dow Jones. (2019, 27 août). Phoenix remplace Las Vegas en tant que première ville en termes de gains annuels selon l'indice S&P CoreLogic Case-Shiller [fichier PDF]. Extrait dehttps://my.sindices.com/documents/indexnews/announcements/20190827-981359/981359_cshomeprice-release-0827.pdf