L'impôt sur les plus-values ​​sur une ancienne maison louée peut être compliqué (2024)

J'ai pris ma retraite il y a un an à l'âge de 65 ans. J'ai 260 000 $ en super. J'ai vécu dans mon ancienne maison de 1987 à 2006, puis j'ai commencé à la louer. Je l'ai acheté pour 68 000 $ et j'estime qu'en 2006, il valait 250 000 $. Il vaut maintenant 600 000 $, sans hypothèque. Je vis dans la maison de mon conjoint, dont il est propriétaire. En 2012, j'ai hérité de 400 000 $ et j'ai acheté une propriété pour mon fils et sa famille. Mon partenaire a ajouté un autre étage à la propriété, mon fils en a contribué, et elle vaut maintenant au moins 1,3 million de dollars, avec une hypothèque de 400 000 $ payée par mon fils. J'ai placé 260 000 $ dans un compte de compensation hypothécaire lié. Je veux maintenant vendre ma résidence d'origine et rembourser l'hypothèque de la deuxième propriété. Je sais que cela laissera mon partenaire et moi avec environ 400 000 $. Mon conjoint a 71 ans et n'a ni revenu ni super. Je ne vendrai pas la deuxième propriété, car je la considère comme la maison familiale de mon fils. Ils nous paieront un loyer hebdomadaire de 400 $. On m'a dit que si je faisais de nouveau de ma maison d'origine ma résidence principale, je pouvais éviter l'impôt sur les gains en capital lors de la vente. Combien de temps devrais-je y vivre avant de vendre ? H. B.

Vous devez réfléchir avant de faire quoi que ce soit.

Je suppose que vous viviez du loyer de votre ancienne maison. S'il s'agit de 400 $ par semaine après dépenses, vous vivez avec environ 20 800 $ par an et vous ne seriez pas admissible à la pension de vieillesse en raison de vos deux propriétés.

Si vous vendez votre ancienne maison, vous ne pouvez pas éliminer l'impôt sur les gains en capital (CGT) en y emménageant simplement. Étant donné que vous y viviez avant de le louer pendant 14 ans, votre «prix de base» aux fins de la CGT était la valeur lorsque vous avez déménagé, 250 000 $, plus toutes les dépenses en capital, par ex. rénovations, payées depuis.

Si vous le vendez 600 000 $, votre gain en capital sera d'environ 350 000 $, diminué des frais de vente. Vous ajouteriez alors la moitié, disons 175 000 $, à votre revenu imposable cette année-là et, en supposant que vous avez gagné 15 000 $ en loyer, l'impôt s'élèverait à environ 63 500 $.

Si vous réemménagez dans la maison pendant un an et que vous la revendez après 15 ans de propriété depuis la perte de l'exonération CGT en 2006, vous ne serez exonéré que pendant un an, et seulement 1/15e de votre plus-value sera exonérée.

Cela devient plus compliqué.

Vous devrez changer toutes vos adresses postales, déplacer tous vos biens dans l'ancienne maison et essayer de convaincre l'Australian Taxation Office que vous et votre partenaire de 14 ans pouvez chacun réclamer une résidence principale distincte exonérée de CGT - et cela pourrait être problématique.

La règle est que si vous et votre partenaire avez des logements différents pour une période, vous devez choisir l'un des logements, ou désigner chacun les différents logements comme vos résidences principales pour la période.

Si vous désignez des logements différents pour la période et que vous possédez plus de 50 %, votre part est exonérée pendant la moitié de la période pendant laquelle vous et votre conjoint avez des logements différents, que vous soyez seul ou en copropriété.

Il en va de même pour votre partenaire. S'il possède plus de 50 % de la maison qu'il désigne, sa part est également exonérée pour seulement la moitié de la période où vous avez des maisons différentes. Cela ne plaira probablement pas à votre partenaire.

Vous pourriez offrir votre propriété de 2012 et l'argent du compte de compensation à votre fils, puis attendre cinq ans pour réclamer une pension d'âge partiel, mais il devrait payer une énorme facture CGT, plus un droit de timbre, donc ce n'est probablement pas faisable .

Votre fils a de la chance de pouvoir vivre dans une maison de 1,3 million de dollars avec une hypothèque nette de seulement 140 000 $.

Je mets en garde contre la vente de la première propriété. C'est votre seule source de revenus et, si vous la vendez pour compter sur votre fils, alors s'il perd son emploi, ou tombe malade, il doit nécessairement donner la priorité à sa femme et à ses enfants et vous seriez en difficulté financière.

Je suis âgé de 64 ans et indépendant. J'ai un compte chez First State Super et, à ce jour, je n'y ai pas versé d'argent. J'ai récemment vendu un immeuble de placement qui me rapportera un gain en capital imposable de 150 000 $. Si je ne fais rien, je serai redevable d'environ 75 000 $ d'impôt sur le revenu. Ce que j'aimerais savoir, c'est que si je devais déposer 75 000 $ sur mon super compte, pourrai-je réclamer la totalité de 75 000 $ en tant que déduction fiscale dans ma prochaine déclaration de revenus ? Si non, quelle est la déduction fiscale maximale autorisée ? J.C.

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Normalement, la contribution concessionnelle annuelle maximale que vous pouvez faire - et donc la déduction fiscale maximale - est de 25 000 $, en supposant que vous n'avez pas contracté pour une entreprise en 2019-2020 qui a versé des super cotisations patronales pour vous, car elles seraient prises en compte dans ce plafond.

Cependant, vous pourriez avoir de la chance. Il s'agit du premier exercice au cours duquel vous pouvez « reporter » toutes les contributions concessionnelles inutilisées de 2018-2019.

Si vous n'avez versé aucune cotisation déductible en 2018-2019, vous pouvez ajouter la totalité des 25 000 $ au maximum de cette année, pour un total de 50 000 $.

Pour être admissible, votre BST doit être inférieur à 500 000 $ au 30 juin 2019, ce qui peut poser problème puisque vous semblez être dans la tranche d'imposition supérieure.

À l'avenir, les gens pourront peut-être reporter jusqu'à cinq ans de contributions concessionnelles inutilisées, mais cela ne vous sera d'aucune utilité. L'ATO veut son impôt sur les plus-values ​​cette année !

Si vous avez une question pour George Cochrane, envoyez-la à Personal Investment, PO Box 3001, Tamarama, NSW, 2026. Lignes d'assistance : Australian Financial Complaints Authority, 1800 931 678 ; Centrelink pensions 13 23 00. Toutes les lettres ont répondu.