Les associations de propriétaires (HOA) sont des entités qui appliquent les règles de vie dans une communauté qui choisit d'être gouvernée. Ils sont courants dans les développements planifiés; vous les rejoignez et acceptez leurs conditions et frais lorsque vous fermez une maison dans une communauté avec un HOA.
L'accession à la propriété dans ces communautés - également appelée adhésion - vous lie aux clauses restrictives, conditions et restrictions (CC&R) de l'association. Les associations ont également des pouvoirs légaux, comme placer un privilège sur votre maison, imposer des amendes ou vous poursuivre en justice pour non-respect des règles.
Si vous êtes à la recherche d'une maison, vous chercherez probablement dans les quartiers avec des HOA. Voici neuf facteurs à prendre en compte avant d'acheter une maison dans un quartier régi.
Points clés à retenir
- De nombreux condos, coopératives et quartiers ont des associations de propriétaires (HOA) composées de résidents membres.
- Les membres de la HOA sont élus parmi les résidents et servent à entretenir les terrains, les assurances, les services publics communautaires et les finances globales du complexe immobilier ou de la communauté.
- La plupart des HOA exigeront que tous les propriétaires d'unités paient des frais d'entretien mensuels et peuvent également exiger des évaluations ponctuelles spéciales pour couvrir les dépenses importantes de la communauté.
- Les statuts de la HOA précisent généralement comment les responsabilités sont réparties entre la HOA et les membres de la communauté.
9 conseils pour gérer les associations de propriétaires
1. Engagements, conditions et restrictions de l'association des propriétaires
Les associations de propriétaires créent des CC&R et les appliquent. Avant d'acheter une maison dans une communauté avec un HOA, assurez-vous de demander à votre agent immobilier ou au HOA les CC&R. Voici quelques exemples de restrictions et de règles que vous pouvez rencontrer :
- Couleurs et matériaux des revêtements et du toit
- Stationner des camping-cars ou des remorques dans l'allée
- Hauteur et emplacement de la clôture
- Stationnement visiteurs
- Location de vacances
- Décorations de jardin
- Travaux de jardinage
- Ajouts
Si vous ne trouvez pas les CC&R en ligne sur le site Web du HOA, demandez à votre agent immobilier de les acquérir pour vous ou obtenez-les en contactant directement le HOA. Assurez-vous de vérifier si le document est à jour avant d'aller trop loin dans le processus d'achat.
Étant donné que les règles et réglementations d'un HOA particulier peuvent être uniques, ne vous fiez pas aux informations de seconde main ou à l'expérience passée d'autres développements pour savoir quelles sont les règles et les engagements d'un HOA. Pensez également à savoir si vous pourrez vivre avec eux.
Ne comptez pas sur le fait d'être alerté de tout problème persistant entre l'association et le propriétaire actuel d'une maison qui vous intéresse. Si vous ne vous informez pas sur ces problèmes avant d'acheter, vous pourriez en hériter lorsque vous prendrez possession de la propriété.
2. Frais d'association des propriétaires
Les associations de propriétaires ont besoin de fonds pour fonctionner. Ils recueillent ces fonds grâce aux frais payés par les membres de la communauté - certains peuvent être assez élevés. Les frais mensuels médians varient de 600 $ (New York, le plus élevé) à 100 $ (Wyoming, le plus bas).Les frais peuvent différer même au sein d'un développement en raison des variations de superficie, d'emplacement et d'orientation.
La plupartservices d'inscriptions multiples(MLS) incluent les frais HOA dans la liste des propriétés, donc lorsque vous regardez des maisons, assurez-vous de localiser ces informations. Vous pouvez y accéder sur la plupart des sites Web de vente immobilière, tels que REMAX, Zillow ou Realtor.com.
Vous devriez également savoir à quelle fréquence les frais ont augmenté au fil du temps et de combien. Si vous le pouvez, obtenez un historique imprimé des cotisations HOA par année au cours des 10 dernières années. Les augmentations de HOA sont généralement cartographiées quelques années à l'avance en utilisant des estimations des coûts futurs des services publics, de la main-d'œuvre et de la maintenance.
3. Commodités de l'association des propriétaires
Découvrez ce que les frais paient et déterminez comment ils affecteront les finances de votre ménage. Par exemple, devrez-vous payer pour le ramassage des ordures ? Les services publics sont-ils inclus ? Lesquels? Qu'en est-il du câble et du service Internet ? N'oubliez pas que vous paierez pour des avantages, tels que des installations de loisirs, que vous les utilisiez ou non.
Les frais de HOA augmentent généralement chaque année, mais pour les nouveaux développements, ils peuvent diminuer légèrement au fil du temps à mesure que davantage de maisons sont ajoutées au développement et que davantage de propriétaires sont disponibles pour partager les coûts fixes du HOA.
4. Opérations de l'association des propriétaires
Lorsque vous achetez une maison dans une communauté gérée, vous acceptez en fait un ensemble d'obligations et de droits légaux en plus de l'achat d'une maison. Renseignez-vous sur les horaires des équipements, tels que les piscines et les courts de tennis, pour déterminer s'ils conviendront à votre emploi du temps.
Si vous pensez que vous souhaitez partager ces installations avec des amis ou en famille, vérifiez les règles et les frais qui s'appliquent à l'utilisation des invités.
Apprenez tout ce que vous pouvez sur les réunions, les votes, les inspections, les notifications, les amendes et la façon dont le conseil communique avec les membres.
5. Finances de l'association des propriétaires
Un HOA peut adopter l'une des nombreuses approches de la gestion financière. Ces choix affectent principalement la façon dont il finance les dépenses imprévues ouinvestissem*nts en capitalcomme le remplacement d'un système CVC dans un espace commun.
Réserves
Certaines associations peuvent conserver une importante réserve de liquidités pour payer l'entretien, les réparations ou d'autres problèmes. D'autres pourraient avoir des frais moins élevés, s'appuyant sur des cotisations spéciales pour couvrir les dépenses imprévues.
Voici comment fonctionne l'itinéraire d'évaluation : lorsqu'une dépense majeure, telle que le remplacement d'un toit ou d'un ascenseur, survient - et que les réserves de la HOA manquent de fonds pour la payer - l'association peut facturer à chaque propriétaire une évaluation spéciale. Ces prélèvements peuvent atteindre des milliers de dollars.
Plans financiers
Les développements établissent souvent des plans pluriannuels pour les réparations et les investissem*nts en capital, y compris leurs coûts annuels et le solde prévu dans le fonds de réserve lorsque les dépenses seront nécessaires.
Demandez à voir ces documents et portez une attention particulière à la concordance des dépenses nécessaires avec le solde du fonds de réserve. L'aide d'un professionnel peut être précieuse lors de l'analyse de ces feuilles de calcul.
Le HOA devrait être en mesure de fournir cette liste. Demandez s'il y en acotisations spécialessont prévus dans le futur. Notez que les économies d'échelle peuvent signifier que les cotisations spéciales pour une dépense en capital particulière peuvent être plus petites dans les HOA avec de nombreux membres et plus élevées dans les petit* HOA.
6. Frais HOA et votre prêt hypothécaire
Lorsqu'ils envisagent d'acheter une propriété dans un développement planifié, les prêteurs hypothécaires prendront en compte l'impact de ses cotisations HOA sur vos finances globales. Comme elles le font avec les taxes foncières (qui ne sont pas incluses dans les frais HOA dans la plupart des développements), les banques tiendront compte de vos frais mensuels HOA lorsqu'elles décideront du montant d'un prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre.
Des frais HOA plus élevés pourraient vous laisser un montant inférieur à dépenser pour votre maison que de choisir une propriété avec peu ou pas de frais.
Votre prêteur potentiel peut vous fournir le montant du paiement hypothécaire, et vous devriez déjà avoir les numéros de taxe foncière et de frais HOA. Si vous venez de commencer votre recherche de maison et que vous n'avez pas encore de relations avec des prêteurs, utilisez un calculateur de prêt hypothécaire en ligne pour estimer le versem*nt hypothécaire probable pour le principal que vous recherchez et entrez d'autres informations pertinentes, y compris votre prêt prévu. paiement.
7. Pouvoirs juridiques de la HOA
Comme dans toute communauté, des désaccords surviennent au sein d'un développement planifié, parfois au sujet des résidents qui contournent ou enfreignent les règles. Avant d'acheter, découvrez comment les règles sont définies et appliquées et quelles sanctions sont imposées aux contrevenants.
Les HOA sont des entités juridiques - certaines sont des entreprises et d'autres sont des organisations à but non lucratif - et ont le droit légal d'appliquer les règles et d'imposer des sanctions en cas de non-respect.
Les sanctions peuvent être sévères. Dans certains HOA, les résultats peuvent inclure une amende ou des poursuites ou la mise en place par le HOA d'unprivilègesur votre maison. Portez une attention particulière à savoir si le HOA peutsaisirsur votre propriété pour ne pas avoir payé les cotisations HOA ou les amendes résultant de violations du CC&R.
Renseignez-vous sur le processus de résolution des conflits et comment le HOA gère les ajouts ou la modification des règles.
Demandez une liste ou un autre compte rendu des conflits et des violations des règles que l'association a dû résoudre. Si ces informations ne détaillent pas les poursuites judiciaires, renseignez-vous à leur sujet. Assurez-vous de vérifier les poursuites judiciaires passées, présentes ou en cours impliquant le HOA. Examinez également le résultat de ces cas.
8. Réputation de l'association des propriétaires
Étant donné que l'association sert essentiellement de gouvernement hyper-local pour la communauté, il est utile de déterminer qui la dirige et dans quelle mesure ces personnes fonctionnent ensemble.
Il est courant que les HOA soient supervisés par des résidents de la communauté qui occupent leurs postes en tant que bénévoles et sont élus par les membres de l'association. Cependant, certaines associations sont gérées de manière professionnelle. Voici quelques étapes que vous pouvez suivre si une entreprise privée gère le HOA :
- Renseignez-vous sur sa réputation avant d'acheter: Si le HOA a des employés ou des entreprises auxquelles il sous-traite des tâches, renseignez-vous sur ces entités et leur travail.
- Parlez si vous le pouvez à certains des propriétaires actuels de la communauté : De préférence, vous devriez parler à ceux qui ne font pas partie du conseil d'administration de HOA et qui vivent dans le bâtiment ou la communauté depuis plusieurs années. Quel est le degré de collégialité du conseil d'administration ? Les divergences d'opinion sont-elles généralement traitées de manière civile et constructive ? Soyez attentif aux indications de drames fréquents, voire perpétuels. Comme pour les autres organes directeurs, les HOA peuvent être entravés par l'égoïsme, les jeux de pouvoir et la petite politique.
- Prévoyez du temps pour parler avec le président de HOA: Cela vous aidera à savoir si vous voulez que cette personne prenne des décisions en votre nom concernant le développement. Interrogez également le président sur l'intérêt des résidents à siéger au conseil : y a-t-il une forte motivation à le faire ou une relative indifférence ? Cette conversation peut également vous motiver (ou non) à siéger vous-même un jour au conseil d'administration, ce qui nécessiterait de vous faire élire et de renoncer à du temps libre pour vos nouvelles responsabilités.
9. Responsabilités de l'assurance HOA
Les provisions d'assurance dans le cadre d'un développement planifié peuvent être divisées. Par exemple, le HOA peut couvrir certains périls ou zones, les propriétaires étant tenus responsables de la couverture des autres. Vérifiez si le HOA offre une couverture supplémentaire comme avantage pour la propriété dans le développement.
Les exigences en matière d'assurance varient selon l'État
Vérifiez la loi de l'état dans lequel vous vivrez pour connaître les exigences précises. Ensuite, confirmez que le HOA de la propriété que vous envisagez respecte ces exigences.
Ceux-ci sont souvent mandatés par la loi de l'État. En Floride, par exemple, une copropriété HOA doit assurer tous les biens communs, ce qui comprend chaque partie du bâtiment jusqu'à la cloison sèche inachevée d'une unité. Pendant ce temps, le propriétaire est responsable d'assurer tous les biens personnels de son logement, y compris les appareils électroménagers, les revêtements de sol, les armoires, les parures de fenêtres, etc.
Assurance catastrophe
Assurance catastropheest essentiel si vous envisagez un achat dans une zone sujette à des catastrophes naturelles majeures, telles que des inondations, des tremblements de terre, des blizzards, des incendies de forêt, des tornades ou des ouragans. Vous devez également confirmer si cette couverture supplémentaire s'étend aux zones qui relèvent de la responsabilité du propriétaire en vertu des règles HOA.
Avantages et inconvénients des associations de propriétaires
Avantages
Des quartiers soignés et bien entretenus
Commodités pour les membres
Les règles gardent la paix
Les inconvénients
Obligation de respecter les règles
Peut être cher
Peut être agressif
Les avantages expliqués
- Des quartiers soignés et bien entretenus: Les associations de propriétaires veillent à ce qu'une communauté maintienne un niveau spécifique de décorum et de présentabilité. Ce sont souvent des quartiers très agréables à vivre.
- Commodités pour les membres: Les communautés avec des HOA peuvent avoir des équipements comme une piscine communautaire, des terrains de jeux ou des espaces communs pour se rassembler.
- Les règles gardent la paix: Dans une communauté avec un HOA, vous avez quelqu'un vers qui vous tourner autre que d'appeler la police s'il y a un différend avec un voisin. Ces associations pourraient avoir le pouvoir d'arbitrer les conflits et de prendre des mesures susceptibles d'influencer un meilleur comportement.
Les inconvénients expliqués
- Obligation de respecter les règles: L'achat d'une maison ou d'une résidence dans une communauté HOA vous scelle dans un accord pour suivre les règles, même si vous n'êtes pas d'accord avec elles. Le non-respect des règles entraîne souvent des amendes ou le HOA prend d'autres mesures contre vous.
- Peut être cher: Les frais pour ces associations peuvent être élevés, vous devez donc vous assurer de prévoir un budget pour les dépenses supplémentaires.
- Peut être agressif: Certains HOA vous donneront un avis pour la moindre infraction.
Quel est l'objectif principal d'une association de propriétaires ?
Un HOA existe pour fournir des services aux résidents d'une communauté et s'assurer qu'il maintient la vision d'une communauté bien entretenue et organisée dans laquelle tous les membres peuvent aimer vivre.
Qui régit les HOA ?
Cela dépend de l'État dans lequel vous vivez. Certains États ont des lois qui régissent le fonctionnement des HOA, tandis que d'autres ne le font pas. Cependant, la plupart des États ne surveillent ni ne contrôlent le fonctionnement des HOA. Au lieu de cela, de nombreux HOA sont régis par le vote et la participation des membres.
Comment démarrer un HOA ?
La première étape consiste à se familiariser avec les lois régissant les HOA dans votre état. Ensuite, découvrez si les résidents de votre quartier sont intéressés, organisez des réunions, rédigez les CC&R, établissez le HOA en tant qu'entreprise ou à but non lucratif et élisez les responsables, le tout en tant que communauté.
L'essentiel
Vivre dans un développement planifié - et être régi en partie par les règles d'un HOA - peut être une bénédiction mitigée. Il offre la perspective d'échanger un certain contrôle sur votre maison contre les responsabilités réduites de l'entretien des zones qui l'entourent et au profit de commodités et de sécurité partagées. Cependant, vous devrez être à l'aise pour échanger l'aspect diversifié d'un quartier typique contre une apparence plus uniforme et le travail que cela nécessite.
La façon dont vous acceptez ces compromis contribuera à votre bonheur dans un condominium ou un développement planifié et uniforme. Si vous décidez de procéder à un achat, assurez-vous de parler à des professionnels, y compris un agent immobilierfamiliarisé avec les développements prévuset les HOA.
