Les investisseurs qui souhaitent placer leur capital dans des transactions immobilières privées sont souvent initialement séduits par le concept de participer à une opportunité d'investissem*nt exclusive qui offre des rendements supérieurs ajustés au risque. S'il est vrai que ces investissem*nts peuvent générer des résultats convaincants, il y a des coûts très réels associés à leur participation. Cependant, ces coûts ne sont pas toujours évidents sans considération intentionnelle.
À une époque où le coût d'investissem*nt dans les marchés publics a été considérablement réduit grâce à la technologie et à une transparence accrue, les marchés privés sont à la traîne. Alors que les investisseurs auraient pu historiquement s'attendre à payer au moins 1 % par an pour investir dans un fonds d'actions, les fonds indiciels passifs ont vu leurs coûts baisser à hauteur de moins de 0,10 % par an. Fidelity est allé jusqu'à offrir une suite de «fonds zéro» sans frais. Oui, vous avez bien lu - les investisseurs peuvent investir dans une entreprise de classe mondiale aujourd'hui et ne payer aucun frais pour participer. Cependant, la participation à la plupart des fonds privés nécessite encore aujourd'hui généralement des frais minimaux de 1 % par an et, plus fréquemment, les frais de gestion des fonds privés varient de 1,5 % à 2 %. De plus, les investissem*nts privés ne manquent pas de frais accessoires qui sont facturés aux investisseurs - et bien trop souvent, les investisseurs n'ont pas une idée claire des frais qu'ils paient.
Birgo Capital est profondément convaincu que les investisseurs doivent être correctement informés de tous les éléments de leurs avoirs en investissem*nt et des coûts qui y sont associés. (Nous avons publié de nombreuxRessources pédagogiquespour aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées). Nous pensons également qu'il est parfaitement raisonnable de facturer des frais intéressants pour des performances exceptionnelles. Les entreprises d'investissem*nt ont des employés et il y a des coûts associés à l'exploitation d'une entreprise d'investissem*nt ; nous le comprenons très bien et n'y posons aucun problème. La clé est l'éducation et la transparence - les investisseurs ne devraient jamais être surpris des frais qu'ils paient pour participer à un investissem*nt particulier. Cet article tentera d'améliorer les connaissances et la compréhension de l'industrie en fournissant un aperçu des divers frais qui existent dans les investissem*nts immobiliers privés.
Qu'est-ce qu'une commission de gestion d'actifs ?
Il s'agit généralement de frais récurrents correspondant à un pourcentage fixe des revenus générés par un fonds ou un projet. Ces frais couvrent le coût du travail continu de gestion de portefeuille au sein d'un investissem*nt particulier. Les frais de gestion d'actifs varient généralement de 0,5 % à 3 % des revenus totaux. Il est important de noter que cela est différent des frais de gestion immobilière ; les frais de gestion immobilière sont facturés par la société qui perçoit effectivement les loyers, gère les appels d'entretien, etc. Il s'agit également généralement d'un pourcentage des loyers perçus. Cependant, les frais de gestion des actifs ne sont pas facturés pour la collecte des loyers, mais pour fournir une orientation stratégique et une surveillance au nom de la propriété.
Qu'est-ce que les frais de capital engagé ?
Les frais de capital engagés sont généralement des coûts récurrents annuels qui sont facturés en pourcentage du capital engagé dans un investissem*nt. Ces frais varient généralement de 0,5 % à 2 % du capital engagé et couvrent les frais généraux de la société d'investissem*nt. Il est important de noter que les frais de capital engagé peuvent être excessifs et peuvent entraîner l'enrichissem*nt des gestionnaires de placements, quelle que soit la performance du fonds. Un fonds de 100 millions de dollars avec des frais annuels de 2% générera 2 millions de dollars de revenus annuels pour le gestionnaire, dont la grande majorité est un profit pour les associés si l'entreprise ne compte que quelques employés.
Que signifient des frais administratifs ?
Les frais administratifs sont des frais uniques facturés pour l'intégration de l'investisseur dans un nouvel investissem*nt. Cela couvre le coût de la constitution de l'offre, de l'approvisionnement en capital initial, des frais juridiques et d'autres travaux administratifs généraux impliqués dans le processus de formation de l'investissem*nt. Les frais administratifs sont facturés à l'avance en pourcentage du capital engagé et varient généralement de 0,25 % à 1 %.
Qu'est-ce que les frais de garantie ?
Lorsque les sponsors garantissent personnellement la dette associée à un investissem*nt immobilier, ils facturent parfois un taux de pourcentage fixe à l'entité d'investissem*nt pour compenser le risque personnel qu'ils prennent au nom du partenariat ou de la LLC. Les promoteurs qui garantissent personnellement les prêts soumettent leurs maisons et leurs biens personnels à la saisie par les prêteurs en cas de défaut de paiement de l'investissem*nt sur le prêt ; en tant que tels, ils ont souvent besoin d'une incitation pour accepter ce risque. Les frais de garantie sont facturés annuellement en pourcentage du solde du principal impayé du prêt et varient de 0,1 % à 0,5 % du solde du principal. Cela peut être considéré comme une augmentation efficace du taux d'intérêt sur le prêt. Si une société de personnes peut emprunter à 3,5 % sans garantie ou à 3 % avec garantie et payer une commission de garantie de 0,25 %, la société de personnes a intérêt à emprunter avec une garantie et à payer la commission de garantie.
Comment fonctionnent les frais de financement ?
Des frais de financement sont facturés pour compenser le travail associé à l'arrangement des prêts pour les investissem*nts immobiliers. L'obtention d'un prêt hypothécaire pour un immeuble de placement peut prendre beaucoup de temps et le niveau de qualité des conditions de financement peut avoir une incidence importante sur le succès ou l'échec d'un investissem*nt. Les frais de financement sont des frais uniques qui sont facturés en tant que pourcentage fixe du montant du prêt, et ils peuvent être facturés à la fois pour les prêts d'acquisition et les refinancements. Les frais de financement varient généralement de 0,25 % à 2 % du montant du prêt.
Que sont les frais d'acquisition ?
Lorsqu'un fonds clôture l'acquisition d'une nouvelle propriété, le sponsor facturera souvent des frais d'acquisition. Ces frais sont facturés pour couvrir le coût du temps et des dépenses de l'équipe d'investissem*nt dans la recherche, la vérification et la clôture d'un actif. Le processus de recherche et de vérification d'un immeuble de placement potentiel prend énormément de temps s'il est effectué correctement, et ces frais sont facturés pour compenser ces efforts. Les frais d'acquisition sont payés à la clôture en pourcentage du prix d'achat et varient généralement de 0,5 % à 3 %.
Pouvez-vous expliquer les frais de disposition ?
Au moment de la vente d'une propriété, les gestionnaires de placements peuvent facturer des frais de disposition aux investisseurs. Semblables aux frais d'acquisition, les frais de disposition sont prélevés pour compenser le temps et les efforts associés au marketing et à la conclusion d'une vente. Cela peut également être très laborieux, nécessitant souvent une coordination entre de grandes équipes et de nombreux tiers. Les frais de disposition sont également payés à la clôture en pourcentage du prix d'achat, et leur fourchette tend à être comparable à celle des frais d'acquisition.
Qu'est-ce qu'une commission incitative ?
S'il existe des frais de prédilection, les frais incitatifs ne seraient que cela pour Birgo Capital. Il s'agit de frais basés sur la performance qui sont facturés aux investisseurs en pourcentage des bénéfices générés pour les investisseurs. Les commissions incitatives alignent les investisseurs et le gestionnaire car elles placent les deux parties du même côté de la table : les bénéfices pour les deux augmentent en proportion directe avec le succès des efforts du gestionnaire. Les commissions incitatives sont également appelées «intérêt porté» ou «promotion», et elles sont hautement personnalisables en fonction d'une cascade de transactions ou d'une structure de fonds particulière. Ils ont tendance à varier de 10 % à 50 % et sont le plus souvent facturés en pourcentage du rendement total par rapport à un taux de référence de rendement attendu, autrement connu sous le nom de "taux critique". Les commissions incitatives sont soit versées sur la durée de vie d'un investissem*nt, soit lors de la sortie définitive.
Que sont les frais d'affiliation ?
Dans les cas où le sponsor contrôle d'autres entités qui répondent aux besoins commerciaux de l'investissem*nt immobilier, les investisseurs doivent être conscients des frais qu'ils peuvent payer par l'intermédiaire des sociétés affiliées du sponsor. L'exemple le plus évident et le plus répandu concerne les services de gestion immobilière, mais cela peut prendre la forme de sociétés de titres, d'entreprises de construction, de consultants, d'opérateurs de distributeurs automatiques, de sociétés de services de blanchisserie, d'architectes, d'ingénieurs ou de tout autre type de service. qui ont lieu dans le cadre d'opérations immobilières. Le montant et la récurrence de ces frais varieront en fonction de la nature du service sous-jacent fourni, mais les investisseurs avisés doivent s'assurer de comprendre dans quelle mesure les sociétés affiliées joueront un rôle dans l'exécution d'un investissem*nt.
Conclusion
Comme vous pouvez le voir, il existe une grande variété de façons dont les gestionnaires de placements immobiliers sont rémunérés pour le travail qu'ils accomplissent. Aucun de ceux-ci n'est inapproprié en soi, et chacun sert un objectif pour le travail légitime qui est effectué. Ce qui est le plus important, c'est qu'ils se soucient d'être clairement divulgués et non redondants. Birgo Capital'sphilosophieest que les gestionnaires doivent être en mesure de couvrir les coûts et de tirer un profit très modeste des commissions non basées sur la performance, mais que les commissions qui génèrent une richesse importante doivent être basées sur des incitations. En tant que tel, Birgo ne facture que des frais de financement, des frais d'acquisition et des frais incitatifs, en plus des frais de gestion immobilière et d'exploitation qui sont supportés par nos fonds en raison de notre stratégie d'intégration verticale. Nous croyons que cette structure est transparente, durable et bien alignée avec nos investisseurs. Quelle que soit la stratégie d'investissem*nt ou le gestionnaire que vous envisagez, ceux qui souhaitent participer à des syndications immobilières doivent apprendre à évaluer les frais et les coûts qui seront encourus dans le cadre d'un investissem*nt particulier.
