La première chose qui nous vient en tête quand on parle d'investir dans l'immobilier, c'est en général l'investissem*nt locatif classique.
C'est-à-dire d'acheter un bien, et de le proposer ensuite à la location.
Ou bien d'acheter sa résidence principale (ce qui est loin d'être forcément un investissem*nt à proprement parler, mais c'est le sujet d'un autre article).
Et si les français adorent investir dans l'immobilier, tous ne sont pas au courant de toutes les possibilités qui existent quand on souhaite placer son argent dans la pierre.
Être bien informé est pourtant essentiel pour choisir une solution qui corresponde vraiment à vos besoins, à vos objectifs et à vos contraintes.
Dans cet article, nous présentons côte à côte deux façons différentes d'investir dans l'immobilier : les SCPI et l'investissem*nt locatif.
Découvrez le fonctionnement de chacune, ses avantages, et ses inconvénients...
La différence entre l'investissem*nt locatif et les SCPI
Investir son argent peut se faire de différentes façons.
On distingue généralement l'investissem*nt en bourse de l'investissem*nt immobilier.
Mais même quand il s'agit d'investir dans l'immobilier, l'investissem*nt locatif en direct est loin d'être la seule option.
Une autre manière populaire est de passer via ce qu'on appelle des SCPI. Voici une petite présentation de chacune de ces méthodes.
Qu'est-ce que l'investissem*nt locatif ?
Comprendre ce qu'est investissem*nt locatif est généralement assez simple : il s'agit d'acheter un bien immobilier, puis de le mettre en location afin d'en percevoir les loyers.
Mais si l'investissem*nt locatif semble simple, il faut aussi savoir qu'il existe de nombreuses façons différentes de le faire, et de nombreuses choses à prendre en compte : différents types de biens, zone géographique ciblée, différents régimes fiscaux, etc.
Beaucoup de personnes ont tendance à acheter un bien près de leur domicile et à le louer à vide (une "location nue"), sans trop se poser de question. Mais c'est un manque de planification qui peut vous coûter particulièrement cher sur le long terme.
Vous avez donc un gros travail de recherches à faire avant de vous lancer – surtout pour ce type d'investissem*nt qui se fait généralement à crédit.
Pour en savoir plus sur le côté des régimes fiscaux, vous pouvez parcourir l'article rédigé par les talentueux fondateurs d'Avenue des Investisseurs :
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Tout savoir sur l’investissem*nt immobilier LMNP
Qu'est-ce que l'investissem*nt via des SCPI ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une façon un peu différente d'investir dans l'immobilier.
Elle permet d'investir dans l'immobilier locatif à travers un placement collectif.
Concrètement, vous investissez aux côtés d'autres investisseurs. Les fonds collectés sont regroupés, et gérés par une société de gestion.
C'est ensuite cette société qui s'occupe de toute la gestion de l'investissem*nt locatif : la sélection et l'achat des biens immobilier, la gestion locative et administrative, les éventuels travaux, etc.
De votre côté, vous n'avez donc rien à faire (si ce n'est rechercher une bonne SCPI, et payer des frais de gestion).
En temps que co-propriétaire des biens, vous recevez ensuite une part des loyers proportionnelle au montant de votre investissem*nt.
Il existe différents types de SCPI, qui sont importants à connaitre afin de choisir une SCPI qui corresponde vraiment à votre situation et à vos besoins :
- Les SCPI de rendement. C'est le type de SCPI le plus populaire. Ici, les biens achetés par la SCPI sont principalement des locaux professionnels. Le but de ces SCPI est de générer des dividendes (comme la part des loyers qui vous sera reversée régulièrement).
- Les SCPI fiscales. Le but principal des SCPI fiscales est de vous permettre de défiscaliser en profitant de dispositifs fiscaux mis en place par l'État. En contrepartie, le rendement est souvent moins bon.
- Les SCPI de plus-value. Ici, la SCPI investi dans des biens dans le but de voir leur valeur apprécier dans le temps, et de faire un bénéfice à la revente.
Comment investir en SCPI ?
Il existe deux façons d'investir dans des SCPI : en direct, ou via une assurance-vie.
En investissant en SCPI depuis un contrat d'assurance-vie, vous souscrivez tout simplement à un contrat dans lequel vous allez nicher vos parts de SCPI.
Cela a plusieurs avantages, dont des frais qui peuvent être réduits, une facilité de revendre vos parts augmentée, et la fiscalité de l'assurance-vie qui s'applique ce qui peut être avantageux, notamment dès que votre contrat à plus de 8 ans (on vous explique tout ça dans notre article dédié à l'assurance-vie).
Investir en direct, c'est tout simplement souscrire directement auprès de la SCPI pour investir.
Ici, l'avantage principal est la possibilité d'acheter vos parts de SCPI avec un crédit immobilier, comme vous le feriez sûrement pour un investissem*nt locatif classique. Vous pouvez ainsi profiter de l'effet levier.
Il faut cependant faire attention à la fiscalité, car la note peut être salée. C'est à voir au cas par cas, mais si vous ne comptez pas investir à crédit, passer par une assurance-vie est plus souvent intéressant. Attention en revanche à ne pas choisir n'importe quelle assurance-vie.
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Quelle assurance vie choisir en 2022 ? (Comparatif)
On recommande de regarder du côté de LINXEA, et tout particulièrement Linxea Spirit 2 pour ses SCPI.
LINXEADécouvrez LINXEA, le courtier en ligne qui propose des assurances-vie, PEA, plan épargne retraite (PER), ou encore produits immobiliers (SCPI)... à frais très réduits et avec des contrats parmi les plus performants du marché.Comparaison de l'investissem*nt locatif en direct vs. en SCPI
Avantages & inconvénients de l'investissem*nt en SCPI
Les avantages
👉 La mutualisation des risques
L'un des plus gros avantages de l'investissem*nt en SCPI, c'est très clairement ce qu'on appelle la mutualisation des risques.
Quand vous faites de l'investissem*nt locatif en direct, il est peu probable que vous puissiez investir dans un grand nombre de biens, surtout quand vous débutez. En général, vous commencerez par n'en acheter qu'un.
Le problème, c'est qu'en cas de soucis avec un locataire ou de vacance locative (la période entre deux locataires pendant laquelle votre bien n'est pas loué), la situation peut vite devenir compliquée en terme de revenus.
De leur côté, les SCPI investissent dans un grand nombre de biens, avec de nombreux locataires différents, et souvent dans différentes zones géographiques.
Le résultat : si un locataire ne paie pas son loyer, ou si trouver un nouveau locataire pour un bien prend quelques temps, les autres sont là pour compenser.
Sachant que pour aller encore plus loin, vous pouvez vous-même sans problème diversifier en investissant dans plusieurs SCPI différentes.
Attention : tout investissem*nt est risqué, et limiter les risques ne veut en aucun cas dire les supprimer !
👉 Les types de biens
Il faut aussi prendre en compte le fait que les SCPI de rendement investissem*nt peu dans l'immobilier résidentiel.
Il s'agit majoritairement de locaux professionnels (bureaux d'entreprise, commerces...). Ce type de bien est souvent très intéressant, mais bien sûr plus difficile à accéder pour un investisseur indépendant à cause du coût d'acquisition qui peut être élevé.
👉 L'accessibilité
Autre avantage des SCPI : le ticket d'entrée est bien moins élevé que pour l'investissem*nt locatif classique.
Vous pouvez en général commencer à investir à partir de quelques centaines d'euros seulement (le montant peut varier selon la SCPI choisie, ou du minimum d'ouverture de votre contrat d'assurance vie).
L'investissem*nt locatif "traditionnel" se fait quand à lui souvent à crédit, avec des apports personnels qui peuvent parfois être importants.
👉 La gestion des biens
Dernier avantage conséquent : l'investissem*nt en SCPI vous permet de profiter d'une gestion (très) simplifiée. Ce n'est pas vous qui gérez la recherche des biens, la recherche de locataires, la gestion quotidienne de vos locations...
Par contre, en échange, vous payez à la SCPI des frais de gestion pour qu'elle s'occupe de tout ça à votre place.
👉 La liquidité
Note
Expliquée simplement, la liquidité est une somme d'argent immédiatement disponible.
De manière plus large, on parle souvent de liquidité pour désigner la facilité ou non d'accéder à son argent selon le support sur lequel il est placé.
Par exemple, l'argent sur votre compte courant est très "liquide" : vous pouvez le récupérer en quelques instants seulement. D'autres produits, comme l'immobilier, sont bien moins liquides : il y a peu de chances que vous puissiez vendre un bien et encaisser l'argent sur votre compte en quelques heures seulement.
Au moment de la revente, revendre vos parts de SCPI sera généralement plus simple que revendre votre bien immobilier.
Si vous avez investi en SCPI depuis un contrat d'assurance-vie, vous pourrez revendre vos parts en quelques clics seulement.
En cas d'achat en direct, tout dépendra alors de si vous avez investi dans une SCPI à capital fixe ou à capital variable.
- Si elle est à capital fixe : le nombre des parts mis à disposition par la SCPI est en général fixe. Pour pouvoir acheter ou vendre une part, il faut donc que quelqu'un d'autre veuille vendre la sienne ou en acheter une (sauf certains cas ou la SCPI décide de créer d'autres parts). Ici, revendre vos parts sans impact sur le prix de vente peut parfois prendre un peu plus de temps.
- Si elle est à capital variable : vous pouvez acheter ou vendre des parts quand vous le souhaitez, assez facilement. Comptez à peu près deux à trois semaines de délai.
Résumé des avantages
- Une mutualisation qui permet de limiter les risques de votre investissem*nt (vacances locatives, impayés, etc.)
- Investissem*nt dans des bureaux et commerces pour les SCPI de rendement (vs. le résidentiel souvent privilégié pour les investisseurs individuels)
- Ticket d'entrée généralement moins élevé qu'en investissem*nt locatif en direct
- Les revenus sont passifs : vous ne vous occupez pas de la recherche ou de la gestion des biens vous-même
- Un peu plus facile à revendre que l'investissem*nt locatif, surtout pour les SCPI à capital variable
Vous pouvez aussi revendre seulement quelques parts de SCPI sans avoir à vendre la totalité (alors qu'il est difficile de revendre la moitié d'une maison...).
Les inconvénients
👉 Les frais d'entrée
Quand vous achetez des parts de SCPI, les frais d'entrée peuvent être assez conséquents. Ils tournent en général autour de 10%.
C'est la raison pour laquelle il faut envisager l'investissem*nt en SCPI comme un placement de long terme.
Mais si les montants peuvent paraitre élevés en comparaison avec d'autres placements comme la bourse, il faut aussi se rappeler que l'investissem*nt en SCPI vous évite d'autres frais en cas d'investissem*nt locatif, comme par exemple les frais de notaires.
👉 Les frais de gestion
Comme on le disait plus haut, vous aurez également des frais de gestion à régler. C'est encore une fois le prix de la tranquillité pour ne pas avoir à tout gérer vous-même.
Vous ne payez pas directement ces frais : ils sont prélevés par la société de gestion sur les loyers perçus. Tout est donc invisible de votre côté, mais il faut savoir que ces frais existent bel et bien.
Leur montant dépendra de la SCPI choisie.
👉 La fiscalité
Comme on le disait plus haut, ce point dépendra de si vous investissez en SCPI via une assurance-vie ou en direct.
Dans une assurance-vie, vous ne serez imposez qu'en cas de retraits.
En direct, vos dividendes (l'argent qui vous est versé par la SCPI) seront imposés au titre des revenus fonciers (ou micro-fonciers). La note peut vite être salée selon votre tranche marginale d'imposition.
Résumé des inconvénients
- Des frais d'entrée qui peuvent être conséquents
- Frais de gestions à prévoir (mais en échange d'une gestion des biens entièrement déléguée)
- Une fiscalité plus ou moins lourde selon si l'investissem*nt se fait via une assurance-vie ou en direct
Avantages & inconvénients de l'investissem*nt locatif en direct
Les avantages
On a déjà soulevé la différence en terme d'avantages / inconvénients dans la partie sur les SCPI, mais voici quelques autres précisions.
👉 La fiscalité
La fiscalité de l'investissem*nt locatif en direct peut être avantageuse... à condition de prendre les bonnes décisions et de choisir les bons statuts.
Par exemple, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) possède des avantages conséquents, à la différence de la location nue qui est bien plus fortement taxée.
Tout dépend ensuite de votre situation personnelle. Il est donc important de chercher à bien optimiser fiscalement avant de se lancer.
Mais faites aussi attention aux dispositifs de défiscalisation type Pinel dont on entend parler à tous les coins de rue, mais qui peuvent en réalité cacher des investissem*nts très peu rentables.
👉 La jouissance du bien
Il s'agit d'un bien "tangible" qui vous appartient et qui peut servir à vous loger en cas de besoin ou de situation de vie qui change, ce qui rassure beaucoup d'investisseurs.
Résumé des avantages
- Des avantages fiscaux, selon le statut choisi et/ou les dispositifs de défiscalisation mis en place par l'État
- Un bien tangible qui peut vous servir à vous loger (même si il est important de ne pas l'envisager comme l'achat d'une résidence pour y vivre personnellement, mais bien comme un investissem*nt)
Les inconvénients
Voici un aperçu de quelques inconvénients de l'investissem*nt locatif "classique".
👉 Le risque
Le risque n'est ici pas mutualisé. Et si vous n'achetez qu'un seul bien (ce qui est souvent le cas quand on débute), celui-ci peut être particulièrement élevé – qu'il s'agisse de vacances locatives, d'impayés ou tout simplement d'une mauvaise rentabilité de l'investissem*nt.
Pensez aussi à diversifier en n'investissant pas seulement dans l'immobilier, mais en vous renseignant sur d'autres types de placements comme la bourse.
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👉 La gestion des biens
À l'inverse de l'investissem*nt en SCPI, la gestion est votre entière responsabilité dans l'investissem*nt locatif classique.
C'est vous qui devrez analyser et sélectionner les biens, assurer la gestion administrative, trouver des locataires et assurer le suivi de leur location...
Mais si ça ne vous branche pas trop, existe aussi la possibilité de faire appel à des gestionnaires moyennant des frais de gestion.
Par exemple, l'excellente plateforme Beanstock trouve, finance et gère votre investissem*nt locatif pour vous. Si l'immobilier vous fait peur car vous n'y connaissez pas grand chose, ou que vous n'avez pas le temps de gérer des locataires, prenez le temps de les contacter pour échanger avec leurs équipes.
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- Risque de vacances locatives et de non-paiement des loyers
- Une gestion à faire soi-même
En résumé : que choisir entre SCPI ou investissem*nt locatif ?
Vous vous en doutez probablement à la lecture de cet article, mais la réponse est : ça dépend !
Tout dépend de votre situation, vos projets, vos objectifs, votre épargne actuelle et vos autres investissem*nts...
Il sera très difficile de dire qu'une stratégie sera en tout points meilleure que l'autre. Mais chacune possède ses avantages et ses inconvénients, qui dépendront aussi de votre propre situation.
À vous de peser le pour et le contre de la SCPI ou de l'investissem*nt locatif pour savoir quelle stratégie vous correspond le mieux.
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