Le retour sur investissem*nt est défini comme le ratio de rentabilité obtenu en divisant votre bénéfice net d'un investissem*nt par le montant de l'investissem*nt. Il existe plusieurs façons de calculer le retour sur investissem*nt, mais le taux de capitalisation est le retour sur investissem*nt le plus couramment utilisé dans le secteur des installations de stockage. Le retour sur investissem*nt cash-on-cash est référencé périodiquement, mais le retour sur investissem*nt du taux de capitalisation domine. Il permet de comparer des pommes à des pommes des options d'investissem*nt pour prendre des décisions plus éclairées.
ROI cash-on-cash
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Le retour sur investissem*nt cash-on-cash est le ratio de rentabilité obtenu en divisant le bénéfice d'exploitation net annuel, ou NOI, de l'installation de stockage divisé par votre acompte initial. Votre NOI est calculé en utilisant les directives standard de l'industrie pour soustraire les dépenses d'exploitation du revenu brut pour obtenir le bénéfice d'exploitation net. Bien que le chiffre du revenu soit facilement obtenu, il peut être difficile d'obtenir une image précise des dépenses valides. Il est préférable d'utiliser les normes de l'industrie pour les dépenses lors du calcul du NOI. Vous pouvez obtenir les dépenses standard de l'industrie à partir de publications de l'industrie telles que Inside Self Storage. Vous pouvez également utiliser les dépenses réelles obtenues auprès du vendeur de l'installation pour un calcul distinct du NOI afin de comparer les différences.
ROI du taux de capitalisation
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Le retour sur investissem*nt du taux de capitalisation suppose que des installations similaires se vendront à des prix similaires et auront des caractéristiques de NOI similaires, ce qui donnera des taux de capitalisation similaires. Le ROI du cap-rate est le ratio de rentabilité obtenu en divisant le même NOI que le ROI cash-on-cash par le "prix d'achat" de l'installation de stockage au lieu de votre acompte. Le prix d'achat est utilisé plutôt que l'acompte, car les acomptes peuvent varier considérablement, ce qui peut fausser les résultats ; votre retour sur investissem*nt en espèces pour la même installation utilisant le même NOI sera très différent si vous achetez une installation avec un acompte de 20 % par rapport à un acompte de 5 %.
ROI du taux de capitalisation de l'industrie pour les installations de stockage
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Le retour sur investissem*nt du taux de capitalisation peut varier en fonction de la taille, de l'âge (durée de vie économique restante) et des caractéristiques du marché de l'installation. Inside Self Storage indique que le retour sur investissem*nt du taux de capitalisation national pour les installations de self-stockage pour l'année civile 2010 variait de 7 % sur le bas de gamme pour les installations d'une valeur de 5,4 millions de dollars à 10 % sur le haut de gamme pour les installations d'une valeur de 3,8 millions de dollars. À mesure que la valeur de la propriété augmente, le retour sur investissem*nt du taux de capitalisation diminue. Bien que le financement ne soit pas important pour les calculs du retour sur investissem*nt du taux de capitalisation, selon ISS, des marchés du crédit serrés peuvent encore entraîner des fluctuations du taux de capitalisation car le coût et la disponibilité du financement ont un impact sur les évaluations immobilières. Vous pouvez généralement obtenir des retours sur investissem*nt du taux de capitalisation des installations de stockage pour votre marché auprès de sources du secteur telles que des courtiers commerciaux spécialisés dans les installations de stockage.
Construire ou acheter une installation de stockage ?
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Selon la Self Storage Association, il y avait 46 500 installations de self-stockage primaires et 4 000 installations secondaires aux États-Unis à la fin de 2009. "Primaire" est défini comme le self-stockage comme principale source de revenus. La SSA note que la construction de nouvelles installations de stockage a considérablement diminué au cours des dernières années. Moins de 250 unités ont été mises en service en 2010. L'implication est que les emplacements de choix pour les installations de stockage peuvent être saturés. Si vous envisagez de construire une nouvelle installation, effectuez une analyse approfondie de l'activité concurrentielle sur votre marché pour vous assurer que votre marché n'est pas saturé. Si c'est le cas, envisagez d'acheter une installation existante.
