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8 min read · Jan 12, 2020
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Dieser Beitrag ist ein Auszug aus meinem Originalartikel auf Immoprentice.de. Dort findest du neben der vollständigen Version dieses Artikels auch verschiedene Tools und Online Rechner sowie weitere Artikel rund um das Thema “Finanzielle Freiheit mit Immobilien”.
Sicher kennst du den Spruch “das wichtigste bei Immobilien ist die Lage, die Lage und nochmals die Lage”. Doch was gehört alles zur “Lage” und wie findest du als Immobilien Investor einen guten Standort für deine Immobilien-Investition? Auf welche Faktoren musst du als Immobilien Investor bei der Standortsuche, Standortanalyse und Standortbewertung achten?
Wenn du im Immobilien investierst, solltest du bei deiner Standortanalyse darauf achten, in Städten zu investieren, die eine wachsende Bevölkerung und eine gewisse Größe haben. Zusätzlich sollte es an deinem Zielstandort noch lohnenswerte Immobilien und eine Universität geben.
Gerne kannst du das jetzt blind übernehmen und los investieren. Besser wäre es jedoch, wenn du weiterlest, sodass wir näher auf diese vier Punkte eingehen können, und die Frage “was macht einen guten Immobilien-Standort für Kapitalanleger aus?” detailliert beleuchten können.
Ein guter Immobilien Standort für Immobilien als Kapitalanlage ist ein Standort der sowohl lohnenswert, als auch zukunftssicher ist.
Ein lohnenswerter Standort, ist ein Standort, an dem die Mieteinnahmen in einem guten Verhältnis zum Kaufpreis stehen.
An einem lohnenswerten Standort kannst du eine Wohnung kaufen die als Kapitalanlage funktioniert, weil du durch die Nettokaltmiete so viel Geld reinbekommst, dass du mit der Wohnung einen positiven Cashflow erzielst.
Um zu erfahren, warum du nur Immobilien mit positivem Cashflow kaufen solltest, solltest du meinen Artikel „Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist“ hier auf Immoprentice.de lesen.
Immobilien kaufst du in der Regel um die viele Jahre oder gar Jahrzehnte als funktionierende Kapitalanlage zu betreiben.
Es ist daher immens wichtig, dass du bei deiner Standortanalyse darauf achtest, dass dein Standort, und damit deine Immobilie, zukunftssicher ist.
Aber was ist ein zukunftssicherer Standort für dein Immobilien Investment und welche Eigenschaften muss er haben? Ein zukunftssicherer Standort muss für mich mindestens die folgenden vier Kriterien erfüllen:
- Die Stadt hat eine positive Bevölkerungsentwicklung
- Die Stadt hat eine niedrige Arbeitslosigkeit
- Es gibt eine Hochschule in der Stadt
- Die Stadt hat mindestens 50.000 Einwohner
Lass uns im folgenden nun etwas genauer auf die einzelnen Kriterien eingehen.
Bei Städten die eine positive, oder zumindest stabile, Bevölkerungsentwicklung haben, ziehen jedes Jahr neue Menschen in die Stadt, die Wohnraum suchen. Wächst eine Stadt auch in Zukunft, stehen die Chancen daher für dich gut, dass du auch in 30 Jahren noch Mieter für deine Wohnung finden wirst.
Hat eine Stadt eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung, kann es sein, dass es in 30 Jahren keine Interessenten für deine Wohnung mehr gibt, womit die Wohnung als Kapitalanlage effektiv wertlos geworden wäre.
Zwar werden auch in Städten mit sinkender Bevölkerung auch in 30 Jahren noch Wohnungen vermietet werden, aber der Kampf um Mieter ist dann härter, und du musst ein besonders gutes Angebot haben, damit ein Mieter sich für deine Wohnung entscheidet.
Hat eine Stadt eine positive Bevölkerungsentwicklung, kann es sogar sein, dass deine Wohnung über die Jahre im Wert steigt, und du neben dem Mieteinnahmen noch eine Wertsteigerung verbuchen kannst.
Ich bevorzuge aus zwei Gründen Städte die eine niedrige Arbeitslosigkeit haben als Investitionsstandorte: zum einen zieht es Menschen immer dahin, wo es Arbeit gibt. Eine Stadt, die eine hohe Arbeitslosigkeit hat, wird weniger neue, wirtschaftlich potente, Menschen anziehen. Das ist aber vermutlich genau das Klientel an das du vermieten willst: Menschen die ein stabiles Einkommen und einen sicheren Job haben. Je mehr es davon an einem Standort gibt, desto leichter ist es für dich einen passenden Mieter zu finden.
Der zweite Grund, warum ich Städte mit einer hohen Arbeitslosigkeit für Immobilien-Investitionen meide ist, dass diese Städte wirtschaftlich oft schlechter gestellt sind. Den Städten fehlt es an Geld um ihre Innenstädte lebendig und lebenswert zu halten und es fehlt ihnen an Geld öffentliche Einrichtungen wie Hochschulen, Bäder und Parks zu unterhalten. Nach und nach verlieren diese Städte somit Attraktivität für neue Menschen und somit neue Mietinteressenten.
Städte, die eine Universität haben ziehen gebildete, weltoffene junge Menschen an. Auch wenn einige dieser Menschen nach dem Studium in eine andere Stadt ziehen, werden einige in der Stadt in der sie studiert haben bleiben, dort einen Job finden und Mieter werden.
Darüberhinaus bilden sich um Universitäten herum überdurchschnittlich viele StartUps, die innovative Arbeitsplätze schaffen. Auch das hilft dir stetig Mietinteressenten für deine Wohnung zu finden.
Zu guter Letzt kannst du natürlich auch an die Studenten an der Universität vermieten. Oft stehen hier reiche Eltern im Hintergrund, die auch eine Bürgschaft für die Miete übernehmen. Da Studenten besonders stark kleine Wohnungen nachfragen, kannst du gerade in diesem Segment mit relativ wenig Kapitaleinsatz deine erste Immobilie kaufen und vermieten.
Es gibt sicherlich Vermieter die mit Immobilien in kleinen Städten sehr gute Renditen einfahren. Aber gerade als Anfänger würde ich keine Immobilien in Städten mit wenigen Einwohnern suchen, da dort einfach zu wenige Mietinteressenten sind.
In einer Metropole sind zu jeder Zeit tausende von Menschen auf der Suche nach einer neuen Wohnung. Sobald du deine Wohnung inserierst, erreichst du daher hunderte von potenziellen Mietern die vermutlich Interesse an deiner Wohnung haben.
Ist deine Wohnung nicht komplett am Markt vorbei, findest du in einer großen Stadt vermutlich schnell einen neuen Mieter.
In einer kleinen Stadt hingegen sucht vielleicht aktuell einfach niemand nach einer neuen Mietwohnung. Du kannst die schönste Wohnung im Stadtzentrum haben. Wenn nur sehr wenige Menschen nach einer neuen Wohnung suchen, findest du vielleicht trotzdem keinen Interessenten. Ich würde daher immer nur in Städte mit mindestens 50.000 Einwohnern investieren, um einfach genug Fluktuation auf dem Markt zu haben um meine Wohnung immer zeitnah vermieten zu können.
Wenn du in der Nähe von großen A-Städten wie München, Berlin, Frankfurt oder Stuttgart Immobilien suchst, kann eine Immobilie als Kapitalanlage funktionieren, obwohl du in einer Stadt kaufst die weder eine Universität noch mehr als 50.000 Einwohner hat.
Ist deine Immobilie gut an die A-Stadt angebunden, strahlt diese auf deine Immobilie mit aus. Diese Städte müssen sich somit nicht selbst behaupten, sondern gewinnen durch die nahegelegene Metropole an Attraktivität.
Diesen Artikel gibt’s auch als Video-Präsentation auf dem Immoprentice YouTube-Kanal.
Um München herum gibt es zum Beispiel viele kleine Städte die alle jeweils weniger als 20.000 Einwohner haben. Diese Städte können trotzdem interessant sein, da viele Menschen sich die Mieten in München nicht leisten können, und deswegen eine Wohnung in einer der Städte im Einzugsgebiet von München suchen müssen.
Achtung: Nutzt du diese Methode, ist es extrem wichtig, dass deine Stadt sehr gut an die „Hauptstadt” angebunden ist. Um im Beispiel von München zu bleiben: Ein Dorf, von dem aus dein Mieter mit der S-Bahn schnell in München ist, funktioniert. Ein Dorf ohne Anbindung nach München funktioniert nicht.
Ich nutze hierfür meist zwei verschiedene Quellen. Einfall gibt es den “Prognos Zukunftsatlas“. Hier findest du für alle 401 Kreise und Kreisfreien Städte in Deutschland eine Bewertung bezüglich verschiedener Kriterien.
Neben detaillierten Aufschlüsselungen in den einzelnen Faktoren, wie zum Beispiel “Demographie”, “Arbeitsmarkt”, oder “Innovation” findest du auf der Webseite auch ein kumuliertes “Zukunftssicher-Ranking” für alle Städte und Gemeinden.
Zusätzlich findest du auf der Webseite vom Handelsblatt auch eine interaktive Deutschlandkarte mit den Ergebnissen.
Willst du dich tiefgreifend mit einer konkreten Stadt oder Gemeinde befassten, kann ich die Webseite “wegweiser-kommune.de“ empfehlen. Hier findest du tief gehende statistische Daten zu allen deutschen Städten und Kommunen.
Hast du eine erste Idee wo du investieren möchtest, kannst du dich dort intensiver über diesen Standort informieren. Du findest Daten zum Demografischen Wandel, zur Bindung, zur Pflege, zum Thema Integration sowie zu vielem mehr.
Wenn dein Wohnort die oben genauen Kriterien zur zukunftsfähige erfüllt und es sich auch um eine Stadt handelt in der du noch lobenswerte Immobilien findest, dann spricht nichts dagegen, dass du an deinem Wohnort investierst. Dort kennst du den Markt am besten und kannst bei Problemen schnell vor Ort sein.
Was aber, wenn deine Heimatstadt diese Kriterien nicht erfüllt? Hier würde ich vorsichtig werden. Ist dein heimischer Markt schon komplett überteuert, läufst du Gefahr eine Immobilie zu kaufen, die sich nicht rechnet, bzw. du läufst Gefahr, dass du schlicht keine lohnenswerten Immobilien zur Investition findest. So geht es mir zum Beispiel aktuell in München. Die Stadt hat sehr positive Zukunftsaussichten, aber es ist extrem schwer hier eine Immobilie zu finden, die sich rechnet.
Ich würde persönlich jedoch niemals an einem Standort investieren, an dessen Zukunft ich nicht glaube. Hier wäre mir persönlich das Risiko zu groß, dass ich später eine Immobilie mit Kredit, aber ohne Mieter habe. Hier würde zumindest ich, vermutlich eher das Risiko eingehen in einer Stadt zu investieren, in der ich nicht vor Ort bin.
Ich hoffe, mit diesem Artikel konnte ich dir einen Einblick verschaffen worauf es bei der Standortsuche bei Immobilien ankommt und konnte dir helfen zukünftig den richtigen Standort für deine Immobilien Investoren zu finden.
Gerade als angehender Immobilien Investor solltest du darauf achten, dass du nur Immobilien kaufst, die sich lohnen und die eine zukunftssichere Lage haben.
Nutze die vier Regeln aus diesem Artikel und schaue, dass du nur Immobilien kaufst die einen positiven Cashflow und eine gute Rendite haben, und du solltest besser aufgestellt sein als die meisten Deutschen Vermieter.
Um schnell zu berechnen, welche Rendite eine Immobilie hat, kannst du jederzeit denn kostenlosen Immoprentice 5 Sekunden Brutto Mietrendite Rechner verwenden. Allgemein findest du im Tools-Bereich auf dieser Seite viele kostenfreie online Rechner, mit denen du im Vorfeld berechnen kannst, wie rentabel eine Immobilien-Investition für ein bestimmtes Objekt sein wird.
Dieser Beitrag ist ein Auszug aus meinem Originalartikel auf Immoprentice.de. Dort findest du neben der vollständigen Version dieses Artikels auch verschiedene Tools und Online Rechner sowie weitere Artikel rund um das Thema “Finanzielle Freiheit mit Immobilien”.
Originally published at https://immoprentice.de on January 12, 2020.
