Do Papel aos Tijolos: Tipos de Fundos Imobiliários e 6 fatores para escolher os melhores
Entrar no mundo dos Fundos Imobiliários pode ser uma jornada empolgante e lucrativa. Contudo, selecionar o caminho adequado demanda conhecimento e uma estratégia bem definida. Para os investidores iniciantes, a dificuldade reside em compreender como se orientar entre as inúmeras opções, tipos de fundos imobiliários disponíveis e identificar aqueles que prometem os retornos mais vantajosos.
É fundamental compreender as principais propriedades e tipos de fundos imobiliários, devido à ampla variedade de opções disponíveis. Isso permitirá a construção de uma carteira sólida e equilibrada.
Confira: Fundos Imobiliários para Iniciantes: Guia Completo para Investir
Neste artigo, você encontrará informações valiosas acerca dos diferentes tipos de fundos imobiliários e seus segmentos. Você aprenderá também como construir uma carteira de investimentos diversificada.
Ter uma carteira diversificada de FIIs não só minimiza riscos mas também maximiza o potencial de ganhos, pois se um tipo de imóvel ou setor não estiver indo bem, outros podem compensar.
Índice:
Existem basicamente quatro tipos de fundos imobiliários:
- fundos de desenvolvimento,
- fundos de fundos,
- fundos de papel e
- fundos de tijolo.
Fundos de Desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento são aqueles que levantam recursos para a construção de imóveis e, após a aquisição, vendem e distribuem o lucro com os cotistas.
Fundos de Fundos
Os fundos de fundos, também conhecidos pela sigla FOF, é um tipo de fundo imobiliário que investe em cotas de outros fundos diferentes. Funciona como uma cesta, cada uma contendo uma variedade de outros fundos de investimentos.
Por exemplo, o BCFF11, amplamente reconhecido como um Fundo de Fundos (FOF) gerido pelo BTG Pactual. No momento, esse FII ostenta uma notável diversificação em sua carteira. O BCFF11 direciona seus investimentos para uma variedade de fundos imobiliários, incluindo excelentes FIIS como o MALL11, IRDM11 e HGRU11. Portanto, ao investir no BCFF11, você está, de fato, investindo também nos demais FIIs que compõem sua carteira.
Fundos de Papel
Os fundos de papel investem basicamente em títulos, como se fosse uma renda fixa. Eles não têm imóvel físico.
Fundos de Tijolo
Os fundos de tijolo, por outro lado, investem em imóveis físicos.
Segmentos dos Fundos de Tijolo
Como citamos anteriormente, os Fundos de Tijolo são aqueles que investem em imóveis físicos e dentro dessa categoria de tipo de fundo imobiliário, existem diversos segmentos, tais como:
- Agências Bancárias: FIIs que investem em imóveis destinados a abrigar agências bancárias.
- Comércio: FIIs que investem em imóveis destinados a abrigar estabelecimentos comerciais.
- Escritórios: FIIs que investem em imóveis destinados a abrigar escritórios empresariais.
- Hospitais: FIIs que investem em imóveis destinados a abrigar hospitais e clínicas médicas.
- Hotéis: FIIs que investem em imóveis destinados a abrigar hotéis e pousadas.
- Logística: FIIs que investem em imóveis destinados a armazenagem e distribuição de produtos.
- Misto: FIIs que investem em imóveis que possuem mais de uma finalidade, como por exemplo, um edifício que tenha lojas no térreo e escritórios nos andares superiores.
- Residencial: FIIs que investem em imóveis destinados a habitação.
- Shoppings: FIIs que investem em imóveis destinados a abrigar shoppings centers.
- Universidades: FIIs que investem em imóveis destinados a abrigar universidades e escolas.
Construção de uma Carteira de FII
Ao montar uma carteira de investimentos, é importante ter em mente a variedade de opções no mercado e levar em consideração os tipos de fundos imobiliários disponíveis. Uma análise fundamentalista se faz necessária para escolher os melhores investimentos, incluindo a avaliação de indicadores como Dividend Yield, P/VP, taxa de vacância, entre outros.
Para aprofundar seu entendimento sobre como analisar esses aspectos, confira nosso artigo: Fundos Imobiliários para Iniciantes: O Guia Completo para Investir no Mercado Imobiliário, e aprimore suas habilidades na interpretação desses elementos essenciais para análise.
Para escolher os fundos, é recomendado pesquisar e analisar as opções disponíveis no mercado.Existem diversas ferramentas que ajudam a identificar fundos com patrimônio consolidado e bem administrado, alguns exemplos são:
- Fundamentus,
- Status Invest,
- Investidor 10 e
- FoundsExplorer.
Através destas ferramentas, é possível pesquisar pelo ticker do ativo (código usado na bolsa de valores para identificar o fundo) e identificar características significativas do FII, tais como o preço da cota no momento da pesquisa, o dividend yield, a liquidez diária, entre outros aspectos relevantes.
Em seguida vamos abordar seis fatores essenciais que você deve analisar para fazer escolhas mais acertivas na hora des colher um fundo imobiliário para investir:
1. Diversificação
A diversificação é uma estratégia fundamental para qualquer investidor. Sabe aquela frase: Não coloque todos os ovos em uma mesma cesta? Então, ao espalhar seus investimentos em diferentes tipos de fundos imobiliários, você não apenas protege seu capital contra flutuações de mercado, mas também se posiciona para aproveitar oportunidades em várias frentes.
É importante escolher com calma, visando a longo prazo e evitando a compra e venda constante de cotas.
Ao construir sua carteira de Fundos Imobiliários, considere a variedade de setores disponíveis: escritórios, shoppings, galpões logísticos, hospitais e até mesmo fundos de papel, que investem em títulos imobiliários.
Cada setor tem suas peculiaridades e ciclos econômicos, o que reforça a importância da diversificação. Por exemplo, enquanto o setor de escritórios pode sofrer com altas taxas de vacância durante uma recessão, os galpões logísticos podem prosperar devido ao aumento do e-commerce.
2. Gestão dos FIIs
Outro aspecto a considerar é a gestão do fundo. Fundos geridos por equipes experientes e com histórico comprovado de sucesso tendem a oferecer melhores resultados. A transparência e a comunicação com os cotistas também são indicativos de uma gestão confiável.
3. Taxa de Vacância:
A taxa de vacância de um Fundo de Investimento Imobiliário é um indicador que mede a proporção de área locável que está desocupada em relação ao total de área disponível no portfólio do fundo.
E este indicador está diretamente relacionado à receita do fundo. Quanto maior a taxa de vacância, maior a probabilidade de que parte da área locável não esteja gerando receitas de aluguel. Isso pode afetar negativamente os rendimentos distribuídos aos cotistas.
Considere a seguinte situação: você é proprietário de um edifício com 10 apartamentos, dos quais apenas 2 estão atualmente alugados, deixando os outros 8 desocupados. Nesse cenário, é razoável supor que a renda gerada por esse imóvel é reduzida devido à significativa taxa de vacância.
4. Dividend Yield (DY):
Como visto anteriormente, o Dividend Yield (DY), representa a relação entre o rendimento distribuído e o valor da cota.
Em geral, um DY mais elevado em relação aos padrões de mercado pode indicar um potencial retorno mais atrativo. No entanto, é importante considerar a estabilidade e consistência desse rendimento ao longo do tempo.
Além disso, é fundamental comparar o DY do fundo com benchmarks do mercado financeiro, como a taxa básica de juros (Selic) ou outros indicadores do setor. Um DY muito alto em comparação com esses benchmarks pode sugerir um maior risco associado ao investimento, enquanto um DY muito baixo pode indicar menor retorno.
5. Liquidez:
Outro ponto essencial é a liquidez do fundo, que pode ser verificada na aba de liquidez média diária. É recomendado evitar fundos com baixa liquidez, pois podem ser mais suscetíveis a oscilações influenciadas por grandes ordens de compra ou venda.
6. Taxas Cobradas:
Analise as taxas cobradas para investir no fundo imobiliário, é importante comparar essas taxas com outros fundos do mesmo segmento e assim avaliar se o retorno do fundo justifica a taxa de administração.
Conclusão Sobre os Tipos de Fundos Imobiliários e Como Escolher os Melhores
Ao aplicar as técnicas de análise e seleção discutidas, você estará bem equipado para tomar decisões informadas e construir uma carteira que não apenas sobreviva mas prospere em diferentes condições de mercado.
Além destes pontos mencionados, há outros fatores que são relevantes levar em consideração na análise de fundos imobiliários, como a localização do ativo, a distinção entre imóveis mono inquilino ou multi-inquilino, e se o fundo é monoativo ou multiativo e o tipo de fundo imobiliário.
A localização desempenha um papel crucial na valorização do imóvel, enquanto a escolha entre mono ou multi-inquilino impacta diretamente a estabilidade da receita do fundo.
Além disso, a decisão entre monoativo e multiativo influencia a diversificação da carteira do fundo, refletindo-se nas estratégias de gestão e no perfil de risco do investimento, bem como o tipo do fundo imobiliário. Portanto, avaliar esses fatores adicionais é fundamental para uma tomada de decisão mais responsável e alinhada aos objetivos como investidor.
Aviso Importante: Este artigo tem caráter informativo e educacional, não constituindo uma recomendação de compra ou investimento específico. Recomendamos que consulte um profissional financeiro antes de tomar decisões de investimento, considerando seu perfil e objetivos individuais. Invista com responsabilidade.
