Bruttomietrendite
Was versteht man unter Bruttomietrendite?
Bei der Bruttomietrendite setzt du die Jahreskaltmiete für eine Immobiie ins Verhältnis zum gesamten Kaufpreis, also inklusive sämtlicher Nebenkosten. Für Investoren ist die Bruttomietrendite ein wichtiger Indikator um zu entscheiden, wie rentalbel ein Objekt ist und ob sich der Kauf überhaupt lohnt. Auch als angehender Eigenheimbesitzer ist es daher von Vorteil zu wissen, ob die infrage kommende Immobilie unter diesen Gesichtspunkten rentabel wäre. Besonders in Ballungszentren und Großstädten ist die Bruttomietrendite oft sehr schlecht. Ein Immobilienkauf ist dann vielmehr eine Lifestyleentscheidung als eine rentable Geldanlage.
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?
Die Bereichnung erfolgt sehr schnell und liefert eine erste Orientierung. Zunächst recherchierst du die in etwa zu erwartende monatliche Kaltmiete für die entsprechende Immobilie. Hilfreich sind Portale wie Immobilienscout24 oder auch andere Immobilienportale. Mit der Suchfunktion kannst du nach vergleichbaren Objekten hinsichtlich Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Lage, Ausstattung, etc. suchen. Du kekommst dann im Laufe der Zeit ein recht gutes Gefühl für die Mietpreise. Auch Mietpreisspiegel (teilweise kostenlos im Internet für bestimmte Regionen abrufbar) können hier eine weitere Hilfe sein.
Im nächsten Schritt multiplizierst du die monatlich zu erwartende Nettokaltmiete mal 12 Monate um die Jahreskaltmiete zu erhalten. Je nach Region und Mietnachfrage kannst du noch eine 5%-10% als Mietaufsallrisiko abziehen.
Die Jahreskaltmiete dividierst du durch den Kaufpreis der Immobilie und multiplizierst das Ergebnis mal 100. Dann erhältst du die Bruttomietrendite.
Ein Beispiel für ein Haus im Einzugsgebiet von München. Hier haben sich die Immobilienpreise sehr stark in den letzten Jahren erhöht und unter einer Million bekommt man fast kein Haus mehr. Legen wir daher einen Kaufpreis von 1.000.000 Euro als Annahme zugrunde. Als mögliche monatliche Bruttokaltmiete gehen wir von 2.600 Euro aus. Die Jahreskaltmiete beträgt somit 31.200 Euro Mieteinnahmen. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum gehen wir von nur geringen Leerstandzeiten aus und kalkulieren 5% Mietausfallrisiko mit ein. Die Jahreskaltmiete liegt demnach bei 29.640 Euro.
Die Bruttomietrendite berechnet sich nun wie folgt:
(29.640 / 1.000.000)*100 = 2,96%
Als Faustregel sagt man, dass die Bruttomietrendite mindestens 4% betragen sollte. Werte darunter zeigen, dass die Immobilie überteuert ist.
Nettomietrendite
Was ist die Nettomietrendite
Eine genauere Berechnung ob sich die Immobilie als Investment lohnt, ist die Berechnung der Nettomietrendite. Hierbei setzt du den Jahresreinertrag der Immobilie ins Verhältnis zu der gesamten Investition.
Berechnung der Nettomietrendite
Zunächst ermittelst du sämtliche Kosten die für den Erwerb der Immobilie anfallen. Hinzu kommen auch ggfs. nötige Renovierungs- und Instandhaltungskosten. Zu den Kosten gehören im Wesentlichen:
- Kaufpreis der Immobilie
- Maklergebühren
- Notorgebühren
- Grundbuchgebühren
- Grunderwerbssteuer
- Instandhaltungskosten
- Renovierungskosten
Nun benötigst du noch als Information wieviel Ertrag dir die Immobilie bringen würde. Hierzu zählt die Jahreskaltmiete. Abziehen musst du von der Miete allerdings die nicht umlagefähigen Betriebskosten wie z.B. Verwaltergebühren und Instandhaltungskosten. Danach hast du in etwa den Jahresreinertrag den du mit einer Vermietung der Immobilie erzielen würdest.
Die Formel für die Berechnung der Nettomietrendite lautet nun wie folgt:
Jahresreinertrag/Investition * 100 = Nettomietrendite
Beispielrechnung
Nehmen wir einmal an, du interessierst dich für eine 80 qm Eigentumswohnung in Bayern mit einem Kaufpreis in Höhe von 360.000 Euro.
- Kaufpreis Wohnung: 360.000 Euro
- Makler (3,57%): 13.566 Euro
- Notar und Grundbucheintragung (2%): 7.600 Euro
- Grunderwerbssteuer (3,5%): 13.300 Euro
- Renovierungs- und Instandsetzungskosten: 8.000 Euro
Die Gesamtsumme für die Investition liegt bei: 402.466 Euro
Zur Berechnung des Jahresreinertrages ermittlest du eine zu erwartende monatliche Kaltmiete in Höhe von 1.100 Euro. Aufs Jahr gerechnet 13.200 Euro. Davon ziehst du 390 Euro Verwaltungsgebühren pro Jahr sowie Instandhaltungskosten in Höhe von ca. 960 Euro ab (1 Euro pro qm und Monat – bitte beachte, dass es durchaus auch je nach Alter und Zustand der Immobilie mehr sein kann). Es bleibt ein Jahresreinertrag in Höhe von 11.850 Euro
Jetzt kannst du die Nettomietrendite berechnen: (11.850 / 402.466) * 100 = 2,94%
Die Nettomietrendite liegt in diesem Beispiel bei 2,94% und damit im kritischen Bereich. Sie sollte bei etwa 3,5%, besser bei 4% oder höher liegen.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite, im Englischen Return on Equity (RoE) ist eine bekannte Kenngröße die im Rahmen der Analyse von Unternehmensbilanzen angewendet wird. Du findest eine genauere Beschreibung auch in meinem Beitrag zum Aktienauswahl nach der Levermann-Methode sowie im Glossar. Für Immobilienkäufer ist diese Kennzahl allerdings nur interessant, wenn du die Immobilie als Kapitalanlage und nicht zur Selbstnutzung planst.
Die Formel für die Berechnung lautet:
- Eigenkapitalrendite = (Reingewinn/Eigenkapital) * 100%
Eine hohe Eigenkapitalrendite sagt aus, dass das Unternehmen bzw. in diesem Fall die Immobilie Gewinn abwirft und eine hohe Rendite bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital erzielt wird. Es zeigt dir, wie sich dein eingesetztes Eigenkapital jährlich verzinst.
So berechnest du die Eigenkapitalrendite deiner Kapitalanlage
Wie sich die Eigenkapitalrendite berechnen lässt, haben wir oben schon gesehen. Auf Immobilien bezogen lautet die Formel:
- (Jahresreinertrag / Eigenkapital) x 100 = Eigenkapitalrendite
Wie du den Jahresreinertrag berechnest haben wir bei der Nettomietrendite schon kennengelernt. Hier sind allerdings noch Steuern und Darlehenszinsen zu berücksichtigen.
- Nettomietertrag p.a. – Darlehenszinsen p.a. = Jahresreinertrag
Folgende Informationen benötigst du für die Berechnung der Eigenkapitalrendite:
- Jährliche Mieteinnahmen
- Steuern auf die Mieteinnahmen (bitte beachte hierfür auch die Abschreibungen der Immobilie). Diese Informationen sind später auch für deine Einkommensteuererklärung relevant
- Nicht umlagefähige Betriebskosten (inkl. Verwaltergebühren und Instandhaltungskosten)
- Sollzins
- Darlehenssumme
- Eigenkapital
Beispielrechnung
Bleiben wir bei dem Beispiel aus der Nettomietrendite und ergänzen noch weitere Annahmen. Der Einfachheithalber gehen wir bei der Beispielrechnung ohne Steuern und ohne Tilgung aus. Das ist aber natürlich bei deiner Rechnung zu beachten.
- Die Gesamtsumme für die Investition liegt bei: 402.466 Euro
- Höhe des Eigenkapitals (25% des Gesamtsumme): 100.616,50 Euro
- Finazierung mit 75% Fremdkapital: 301.849,50
- Mieteinnahmen pro Jahr: 13.200 Euro
- Nicht abzugsfähige Verwaltungsgebühren: 390 Euro
- Instandhaltungskosten: 960 Euro
- Jährliche Zinskosten für die Finanzierung (3%): 9.055,49 Euro
Berrechnung der Eigenkapitalrendite:
13.200 Euro Mieteinnahmen – 390 Euro Verwaltergebühren – 960 Euro Instandhaltungskosten – 9.055,49 Euro Darlehenssinzen = 2.794,51 Euro Jahresreinertrag
(2.794,51 Euro Jahresreinertrag / 100.616,50 Euro Eigenkapital) * 100% = 2,78%
Noch bis vor einem Jahr hättest du eine Finanzierung mit 1% Zinsen bekommen. Schauen wir uns an, wie dann die Eigenkapitalrendite ausgesehen hätte:
Jährliche Zinskosten für die Finanzierung: 3.018,50 Euro
Jahresreinertrag: 8.831,50 Euro
Eigenkapitalrendite: (8.831,50 Euro / 100.616,50 Euro)* 100% = 8,78%
Du siehst also, alleine aufgrund der Zinserhöhung im letzten Jahr, hat sich die Eigenkapitalrendite drastisch verschlechtert. Für Kapitalanleger kommt damit der Leverage-Effekt (= Hebelwirkung) durch günstiges Fremdkapital nicht mehr so zum Tragen kommt.
Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtig?
Als Kapitalanleger:in geht es Dir darum zu entscheiden wie du dein Geld sinnvoll investieren kannst. Die Eigenkapitalrendite zeigt dir an, wie sich die vermietete Wohnung im Vergleich zu anderen Investitionen im Immobilienbereich auszahlen würde, da hier im Gegensatz zur Brutto- und Nettorendite auch die Fremdfinanzierung eine Rolle spielt.
Im Gegensatz zu selbstgenutzten Immobilien, empfiehlt es sich bei vermieteten Immobilien weniger Eigen- und dafür mehr Fremdkapital zu nutzen um den bereits oben erwähnten Leverage-Effekt zu nutzen. Wichtig ist aber auch hier, dass Banken in der Regel mindestens 20% Eigenkapital fordern um eine Finanzierng zu ermöglichen. Auch solltest du dich nicht zu hoch verschulden. Ein weiterer Aspekt bei fremdvermieteten Objekten ist, dass du die Darlehenszinsen steuerlich absetzen kannst. Dies ist bei selbstgenutzten Immobilien nicht möglich.
