Réponses à vos questions sur les taux plafonds (2024)

Letaux de capitalisation (plafond)est un outil pratique utilisé par les courtiers et agents immobiliers à revenus. Avec lui, ils déterminent une propriété :

• rendement, comme un taux de rendement basé sur le prix demandé recherché par le vendeur ; et
• tarification, basé surdonnerecherché par les acheteurs comme taux de rendement.

Mais comment fonctionne le taux de plafonnement et comment les agents l'utilisent-ils lorsqu'ils assistent des clients d'immeubles à revenus ? Lisez la suite pour apprendre à comprendre et à utiliser les taux de plafond.

Que mesure le taux de capitalisation ?

Initialement, lorsque l'agent d'un vendeur met en vente un immeuble à revenus, letaux de capitalisationest présenté comme le rendement des opérations de location, rapporté au prix demandé par le vendeur.

Ici, le rendement doit être distingué deprofit.Les deux sont exprimés en pourcentage et représentent un retour sur le capital investi, généralement le prix payé pour une propriété.

UNrendementest la mesure annuelle du revenu net généré par l'exploitation d'un bien locatif (résidentiel ou non résidentiel). De plus, on peut dire que le rendement produit par un bien locatif est le rendement annuel du bien.résultat d'exploitation net (NOI).

Profit,d'autre part, est la mesure du gain réalisé sur la vente d'un bien au cours de la période de propriété. Du point de vue fiscal, le bénéfice est classé comme ungain en capital. Il est calculé lors d'une vente comme la différence entre le prix de vente et le prix payé pour acquérir et améliorer le bien, déduction faite des frais de portage et de transaction. (Récupération de l'amortissem*ntest le revenu ordinaire, discuté ci-dessous.)

De plus, le profit est un événement ponctuel, prélevé sur la vente d'une immobilisation. A l'inverse, le rendement est la perception continue de revenus nets d'exploitation (passifs ou de portefeuille) au cours de chaque année de possession d'un bien locatif.

Les vendeurs et les acheteurs utilisent les taux de plafond différemment

Comme indiqué ci-dessus, le taux de plafonnement a deux applications fondamentales dans les ventes d'immeubles à revenus :

• pour le vendeur, il s'agit du rendement annuel en pourcentage que le NOI de la propriété représente par rapport au prix demandé ; et c'est un pourcentage du prix demandé représenté par le rendement annuel, ou NOI ;
• pour l'acheteur, c'est le pourcentage de rendement annuel recherché par l'acheteur et appliqué au NOI de la propriété pour fixer le prix d'achat.

Un acheteur analyse la valeur d'une propriété en utilisant un taux de capitalisation préétabli par l'acheteur en fonction des perspectives à long terme de la propriété en question. Le taux plafond que l'acheteur établit est appliqué à la propriétéNOUSpour calculer la valeur actuelle de la propriété. Ainsi, l'acheteur fixe le prix maximum à payer pour acquérir la propriété en fonction du NOI, qui doit être confirmé par unenquête de diligence raisonnabledes loyers et charges.

Comme vous le voyez, l'acheteur et le vendeur ont des opinions divergentes sur le taux de capitalisation. Pour un vendeur, plus le taux de capitalisation est bas, mieux c'est, car un faible taux de capitalisation signifie un prix de vente plus élevé (et un profit plus important). Pour un acheteur,plus le taux plafond est élevé, mieux c'est, car cela signifie un prix d'achat inférieur (et un meilleur rendement). Le taux de capitalisation du vendeur n'est pas le même que le taux de l'acheteur, lorsque les négociations commencent.

Lors de la recherche d'un immeuble à revenus à acquérir, c'est l'acheteur qui fait l'offre initiale. C'est donc à l'acquéreur qu'il incombe de déterminer un taux plafond suffisant pour chaque bien considéré. Le taux pour chaque propriété diffère selon l'état des améliorations de la propriété. S'installer sur un taux plafond sans tenir compte des conditions d'amélioration est financièrement instable - à moins que la valeur foncière de la propriété ne soit supérieure à la valeur capitalisée des revenus générés par les améliorations désormais obsolètes de la propriété.

Comment l'acheteur discerne-t-il son taux de capitalisation ?

Quelle est la valeur exacte d'une propriété, et de plus, quel est le prix maximum qu'un acheteur paiera pour en être propriétaire ? C'est le casse-tête auquel chaque acheteur est confronté lorsqu'il est exposé à une propriété à revenus. Pour résoudre le casse-tête, l'acheteur a d'abord besoin de données sur la propriété :

• résultat brut d'exploitation (RBE), égal aux loyers annuels actuellement reçus des locataires de l'immeuble et aux loyers prévus pour les unités vacantes après unréduction du taux d'inoccupation*(tenir compte des tendances démographiques locales de la densité de population et du revenu personnel dans la mesure où elles influencent les revenus locatifs futurs) ;
• charges d'exploitation, y compris les taxes, les assurances, l'entretien, les réparations/remplacements et tous les autres frais de gestion - les informations permettant d'anticiper les dépenses d'exploitation comprennent lesâge, qualitéetse soucierde la structure et des composants); et
• le taux de capitalisationl'acheteur conçoit le cas échéant pour évaluer la propriété de son type et de son état. [Voirpremier mardiFormulaire 352]

*Pour calculer la réduction du facteur d'inoccupation, commencez par obtenir le taux d'inoccupation de la propriété pour l'année écoulée. Si cela n'est pas disponible, utilisez une moyenne pour la zone et le type de propriété. Par exemple, si une propriété compte 50 logements et qu'une moyenne de cinq logements étaient vacants chaque mois au cours de l'année écoulée, cette propriété a un taux d'inoccupation de 10 %. Ainsi, incluez un chiffre de 10% de loyers perdus pour fixer le RBE anticipé.

Les deux premiers facteurs vous permettent de trouver la propriétérésultat d'exploitation net (NOI). Pour cela, utilisez la formule :

GOI - dépenses d'exploitation = NOI

Par exemple, une nouvelle propriété locative résidentielle de 10 unités produit un RBE annuel bancable de 120 000 $. Les frais d'exploitation annuels susceptibles d'être engagés au cours de la première année de propriété sont de 30 000 $. Par conséquent, le NOI est de 90 000 $.

La NOI constitue :

• un remboursem*nt du capital investi pour acheter et améliorer la propriété (également appelérécupération du capital investiqui est affecté aux améliorations etréserves); et
• un retour sur capital investi (lerendement imposable).

Les intérêts hypothécaires et les déductions pour amortissem*nt et les impôts sur le revenu sont des questions distinctes pour le propriétaire, et non un fardeau pour la propriété.

Sur l'exposition initiale de l'acheteur à la propriété et ses données d'exploitation - tout en ignorant le prix demandé et le taux de capitalisation fourni par l'agent du vendeur - l'acheteur détermine ensuite le taux de rendement (taux de capitalisation) acceptable pour posséder cette propriété. Ce n'est que lorsque l'acheteur fixe un taux de capitalisation suffisant - basé sur la nature et l'état observés de la propriété et de son emplacement - que le prix maximum qu'il paiera pour acquérir la propriété peut être calculé (et seulement s'il a un NOI vérifiable).

Pour calculer le prix d'achat que l'acheteur paiera, utilisez la formule :

NOI / taux de capitalisation = prix d'achat

A l'avers,le vendeurn'utilise pas de taux plafond pour fixer le prix demandé. La pensée du vendeur est de fixer d'abord le prix en fonction du montant qu'il souhaite pour la propriété. Il incombe alors à l'agent du vendeur d'extrapoler un taux plafond à inclure dans le package marketing de sa propriété. Le package marketing du vendeur est le premier point d'influence des vendeurs sur les acheteurs, avant que les acheteurs ne fixent leur propre taux de plafond. La formule utilisée par l'agent du vendeur est :

NOI / prix demandé = taux plafond

Ici, le NOI est de 90 000 $. L'agent du vendeur introduit d'abord le concept d'évaluation du taux de plafond lors de la commercialisation de la propriété. Dans ce cas, le prix d'inscription demandé par le vendeur est de 1,3 million de dollars. Avec le prix fixé par le vendeur et un NOI fiable connu par l'agent du vendeur, mathématiquement 90 000 $ / 1 300 000 $ est de 0,069. Exprimé en pourcentage (multiplié par 100), letaux de capitalisationest de 6,9 ​​%.

Que représente un taux plafond ?

De plus, comment l'acheteur détermine-t-il un taux de capitalisation acceptable ?

La réponse est toujours relative. Un taux de capitalisation acceptable varie d'une propriété à l'autre, d'un endroit à l'autre, d'un acheteur à l'autre, d'une année à l'autre et même d'un mois à l'autre dans certaines périodes de difficultés économiques. Dans un marché hypothécaire où les taux d'intérêt à terme à long terme seront plus élevés, les taux de capitalisation doivent refléter ces attentes.

Si ce n'est pas le cas, le prix payé fixé à l'aide d'un taux plafond basé sur les taux d'intérêt artificiellement bas d'aujourd'hui (reflétant une faible inflation et de faibles marges réelles) sera entermes réelsproduire une perte pour l'acheteur lors d'une revente au cours des deux prochaines décennies. Les taux de capitalisation augmenteront à mesure qu'ils suivront les augmentations des taux hypothécaires et de la demande de monnaie lorsque l'expansion économique commencera et que nous échapperons au piège actuel des taux d'intérêt à taux zéro.

Ces conditions de marché se poursuivront à partir de 2015 pendant les deux à trois prochaines décennies, car 2012 a été le creux médian à taux zéro d'une période d'environCycle de taux d'intérêt de 60 ans.

Les acheteurs et leurs agents doivent comparer les taux d'intérêt et de plafond des années à venir avec les taux actuels. Depuis la récession et la crise financière de 2008,taux d'intérêtont été à des niveaux historiquement bas, essentiellement nuls sous l'influence du taux consolidé inférieur. Des taux de plafonnement très bas pour l'évaluation des immeubles à revenus semblent acceptables pour les personnes impatientes et inexpérimentées, riches en liquidités et génératrices d'intérêts, avec peu d'opportunités d'investissem*nt.

De plus, le taux de capitalisation ne reflète pas tous les aspects qu'un investisseur doit prendre en compte lors de la fixation du prix maximum qu'il paiera. Par exemple, la formule du taux plafond ne tient pas compte:

• la rénovation et la réhabilitation nécessaires de la propriété (ce qui nécessite un capital supplémentaire au-delà du prix d'achat pour éliminer l'obsolescence) ;
• le coût de l'embauche d'ungestionnaire de l'immeubleet des autres services nécessaires à l'exploitation de la propriété ;
• une hypothèque dont le taux d'intérêt dépasse le taux combiné d'inflation etréelle retour sur investissem*nt utilisé pour fixer le taux plafond ; et
• unpaiement final / forfaitairedans une hypothèque.

Un acheteur qui achète une propriété soumise à une hypothèque existante ou financée par une nouvelle hypothèque doit fixer un taux plafond supérieur au taux d'intérêt de l'hypothèque pour justifier le risque de perte. Cet écart couvre des éléments tels que la récupération de l'investissem*nt ou les réserves de remplacement, et les risques présentés par l'évolution des demandes démographiques.

Note de la rédaction — Tout prêt hypothécaire à taux variable (ARM) ou financement à échéance présente un risque de perte particulièrement gênant en raison uniquement des augmentations futures des taux d'intérêt.

De plus, la source des fonds pour le paiement de l'hypothèque est le NOI de la propriété. Les revenus de l'acheteur après paiement des intérêts doivent représenter un rendement beaucoup plus élevé sur leur investissem*nt en actions à effet de levier (espèces) pour compenser le risque d'être subordonné à la dette hypothécaire.

Comment un acheteur utilise-t-il le taux plafond pour fixer le prix d'achat souhaité ?

La fixation d'un taux plafond pour une propriété est impérative si l'acheteur doit déterminer de manière indépendante le prix d'achat qu'il paiera. D'un autre côté, les vendeurs se soucient peu du taux de plafonnement (au-delà des fins de marketing), fixant généralement le prix demandé pour leur propriété en fonction de leur profit souhaité (ou de leurillusion d'argent). C'est l'agent du vendeur qui doit ensuite ajuster le revenu et les dépenses d'exploitation bruts pour arriver à un NOI qui, lorsqu'il est lié au prix demandé, produit un taux de capitalisation négociable.

En revanche, l'acheteur pragmatique et prévoyant envisage prudemment de faire une offre d'achat d'un bien à un prix qui reflète le taux plafond qu'il applique à ce type de bien et à son état. Ainsi, une analyse du taux de capitalisation par un acheteur comprend :

• un pourcentage annuelréel retour sur investissem*nt (ROI)l'acheteur est prêt à accepter (disons 3 % à 4 %) un investissem*nt à long terme sans risque de perte sur le capital investi, parfois appelé marge ou marge bénéficiaire ;
• le taux annuel prévu deinflation des consommateursattendu sur la durée de vie de l'investissem*nt (disons 2%) nécessaire pour conserver le pouvoir d'achat ;
• un pourcentage annuelrécupération du capital investiou réserve pour le remplacement des composants structuraux,le rendement annuel de l'investissem*nt initial alloué aux améliorations (disons 2 %, une récupération de 40 ans sur 75 % de l'investissem*nt), comparable aux déductions d'impôt sur le revenu du NOI pour la récupération du capital avant que le revenu restant ne soit soumis à l'impôt ; et
• une prime annuelle en pourcentage (disons 0 % à 3 %) pourrisque de perteen raison de l'obsolescence physique de la structure résultant de l'âge, de la démographie négative du revenu personnel et de la densité de population (obsolescence économique), de la destruction des améliorations en raison de pertes non assurées et d'autres risques similaires propres à chaque propriété.

Quels sont les taux plafonds de demain ?

Les taux de capitalisation d'aujourd'hui sont bas par rapport à ce qu'ils deviendront dans un avenir proche. Nous le disons avec tant d'assurance car les taux hypothécaires vont augmenter. Ces taux hypothécaires contiennent un taux de rendement réel et un taux d'inflation anticipé, comme ceux qui font partie du taux plafond des placements immobiliers.

Les taux hypothécaires varient légèrement d'un jour à l'autre, mais aujourd'hui, ils se situent juste au-dessus du creux et se dirigent vers uneDemi-cycle de 30 ans. Les taux ont tendance à augmenter pendant 30 ans, à culminer puis à baisser pendant 30 ans. Actuellement, nous sommes au bas d'un cycle de taux, les taux ayant baissé depuis le dernier pic des années 80. Les taux hypothécaires ont commencé à augmenter au milieu de 2013 et continueront de progresser, probablement d'ici le milieu de 2015. Les taux à court terme directement contrôlés par la Réserve fédérale commenceront à augmenter en 2015. Les taux à long et à court terme devraient augmenter au cours des deux à trois prochaines décennies.

Au fur et à mesure que les taux d'intérêt évoluent, le taux de capitalisation évolue également. Ainsi, les taux de capitalisation de demain augmenteront à mesure que les taux d'intérêt augmenteront, contenant tous deux un taux de rendement réel et un taux d'inflation.

Comment puis-je peser le risque dans le taux de capitalisation ?

Comme c'est le cas pour tout investissem*nt, l'achat d'un immeuble à revenus comporte un risque qu'une partie ou la totalité du capital (liquidités et fonds empruntés) soit perdue. Ainsi, l'investisseur prudent se demande : comment incluez-vous ce risque (appeléprime de risque) dans le taux plafond, en plus du taux de rendement réel et du taux d'inflation ?

Deux types de risques doivent être pris en compte lors de la détermination dutaux de prime de risqueà inclure dans les taux plafonds :

• les risques inhérents au bien (lepremière catégorie de risque); et
• risques dus à l'activité humaine et extérieure (lecatégorie secondaire de risque).

Lepremière catégorie de risqueprend en compte les améliorations physiques apportées à la propriété, y compris leur détérioration et leur utilité décroissante à cause du vieillissem*nt, appeléesobsolescence physique. Aussi étiquetédépréciationpour la comptabilité,il prévoit uneremboursem*nt de capitalourécupération de capitalsur la durée de vie économique restante des améliorations avant que la valeur du terrain n’excède la valeur des revenus de la propriété, appeléeobsolescence économique.

Dépréciationest à la fois un investissem*nt fondamental et une déduction fiscale. Il s'agit d'une allocation annuelle pour "l'épuisem*nt, l'usure et l'obsolescence" de la propriété, selon l'Internal Revenue Service (IRS). Pour les investisseurs, il réserve annuellement une partie du NOI classé comme un remboursem*nt de capital affecté aux améliorations. (Dans le même temps, les améliorations apportées à la propriété en tant que dépenses d'entretien excessives augmentent souvent la valeur de la propriété en permettant au propriétaire de facturer plus de loyers). [Voirpremier mardipublication, Avantages fiscaux de l'accession à la propriété Chapitre 9 : Amortissem*nt et gain non récupéré]

La principale catégorie de risque peut être facilement prise en compte. Cependant, lecatégorie secondaire de risqueest moins tangible et donc plus difficile à traduire en pourcentage pour développer le taux plafond. Néanmoins, les catégories primaire et secondaire de risque combinées établissent laprime de risquepartie du taux plafond.

La catégorie secondaire de risque comprend les influences « humaines » et extérieures sur la valeur du bien. Ces risques comprennent :

• lesolvabilitéet le niveau de diversité de l'emploi chez les locataires actuels ;
• l'échéance prochaine des baux en cours, de préférence échelonnés ;
• la concurrence d'un bien similaire voisin (construction existante ou à venir) ;
• un antécédent de crime commis sur ou à proximité de la propriété ;
• long termedémographiquechangements dans la zone entourant la propriété ; et
• changements danszonage,les ordonnances ou règlements d'aménagement, d'habitabilité et d'incendie. [Voirpremier mardiFormulaire 185 Lettre d'intention : Proposition de l'acheteur potentiel pour les enquêtes de diligence raisonnable]

Un exemple de changement démographique peut être vu dans l'évolution des attitudes à l'égard de la vie en banlieue par rapport à la vie urbaine. Alors que les vastes pelouses etMcMansionsde la vie de banlieue utilisée pour appeler les familles en masse, les commodités et les emplois situés dans les villes ont provoqué un changement dans la préférence de logement parmi la prochaine génération deaccédants à la propriété,Génération Y.Ainsi, là où un immeuble à revenus de banlieue gagnait des loyers élevés dans le passé, au cours de la prochaine décennie, les loyers devraient diminuer à mesure que la demande d'employés plus qualifiés se déplace vers les zones urbaines. De plus, une baisse de la demande réduit la valeur des propriétés.

Zonageles changements peuvent également affecter positivement (ou négativement) les loyers d'une propriété, et à leur tour la valeur.

La valeur des propriétés augmente au rythme de l'inflation à la consommation si l'économie locale (y compris les emplois, les revenus et la demande démographique) évolue à un rythme régulier. Cependant, d'année en année, c'est rarement le cas.

À mesure que la population de la Californie augmente chaque année et que les quartiers (en particulier urbains) deviennent plus denses, la valeur des propriétés augmentera également. Parallèlement à une hausse de 2 % de l'inflation, le facteur de densité de population ajouté peut ajouter 1,5 % supplémentaire à la valeur. Il s'agit d'une hausse annuelle totale de 3,5 % des valeurs foncières, égale à laligne de tendance des prix moyens, vers laquelle les prix de l'immobilier sont tirés magnétiquement.

Comment les taux de capitalisation affectent-ils les investisseurs en REIT ?

Investisseurs dansfiducies de placement immobilier (REIT)doivent également garder un œil sur le plafond et les taux d'intérêt.

Avoir hâte de,FPIles investisseurs doivent s'inquiéter des sommets actuels des marchés boursiers et des prix de l'immobilier. Lorsque les taux d'intérêt à court terme commenceront à augmenter de façon permanente, probablement d'ici 2015,Valeurs des propriétés REIT et cours des actionssont à tomber.

Pendant ce temps, les revenus des FPI devraient rester stables puisque les augmentations de loyer font partie de l'inflation à la consommation. Les loyers évoluent avec la demande de logement et les changements dans les niveaux de revenu personnel, sans se soucier de la valeur des propriétés ou des taux de plafonnement.