Qui peut acheter des terres agricoles en Allemagne et comment ? (2024)

Introduction à qui peut acheter des terres agricoles en Allemagne et comment acheter des terres agricoles en Allemagne :Les terres agricoles sont définies comme des terres consacrées à l'agriculture, dans lesquelles d'autres formes de vie sont utilisées de manière organisée et contrôlée pour élever du bétail et produire des cultures. On l'appelle aussi terres agricoles ou terres cultivées. Le secteur agricole allemand est l'un des 4èmes plus grands producteurs de l'Union européenne.

Le pays agricole le plus important d'Europe est l'Allemagne. La superficie approximative des terres agricoles pour l'Allemagne était de 166 450 kilomètres carrés. L'agriculture est un produit agricole essentiel que les agriculteurs peuvent acheter ou louer. L'agriculture allemande est représentée par 2 systèmes agricoles différents, avec de petites exploitations familiales à l'ouest et de grandes exploitations commerciales qui dominent les marchés agricoles à l'est du pays.

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Les terres agricoles sont un atout essentiel pour la production agricole. Les terres agricoles sont rares, les agriculteurs peuvent décider d'acheter ou de louer une ferme. Bien que l'économie agricole ait une longue tradition d'analyse des prix agricoles et des taux de fermage, la récente hausse des prix agricoles et des taux de fermage dans de grandes parties du monde, et en particulier en Allemagne.

La demande croissante de matières premières agricoles à des fins alimentaires et énergétiques a accéléré l'harmonisation des aménagements paysagers, les effets négatifs de la biodiversité et le renforcement des paysages, ainsi que la gestion des terres agricoles, dans la fourniture de services écosystémiques. ۔ Dans le même temps, l'utilisation de l'agriculture biologique subventionnée et des prairies extensives contribue à fournir des services écosystémiques.

Un guide pour savoir qui peut acheter des terres agricoles en Allemagne, les étrangers peuvent-ils acheter des terres agricoles en Allemagne et comment acheter des terres agricoles en Allemagne

Selon le modèle de la valeur actuelle (PVM), les prix des terres agricoles devraient être égaux à la fourchette actualisée des bénéfices agricoles attendus. Dans la recherche expérimentale sur les prix des terres agricoles, les profits agricoles sont généralement calculés à partir des taux de location qui établissent une relation directe entre les prix des terres agricoles et les taux de location. Dans les zones agricoles, des facteurs tels que les subventions agricoles et autres, les prix des produits de base et la productivité des terres semblent être particulièrement importants. Leur rôle important est perçu dans les régions arriérées et éloignées. Dans les zones urbaines ou semi-urbaines, cependant, ces facteurs sont moins importants pour influencer les changements d'utilisation des terres, même pour les terres agricoles.

Avantages d'investir dans des terres agricoles

Les terres agricoles ont des rendements garantis à long terme. De plus, en cas d'acquisition par l'État, la compensation pour les terres rurales est plus élevée que pour les terres urbaines. Vous aurez la garantie d'un retour régulier de la piscine si vous devenez propriétaire dans le cadre de la Land Pooling Policy. Investir dans des terres agricoles vous évite de dépenser tout cet argent et vous donne la possibilité d'utiliser la terre à plusieurs fins à l'avenir dans les limites de la loi.

Niveaux élevés de sécurité du capital et niveaux de risque faibles – Les investissem*nts dans le secteur agricole sont soutenus par un actif solide qui ne se dépréciera probablement pas.

Les terres agricoles sont un anti-inflation efficace - Historiquement, les valeurs agricoles ont généralement augmenté plus rapidement que l'inflation, faisant de l'agriculture un moyen efficace de contrôler l'inflation et de protéger le capital. Devient la source. Cela peut être attrayant pour les investisseurs qui s'inquiètent des politiques gouvernementales en matière d'inflation.

Il s'agit d'un actif stable générateur de revenus - L'agriculture fournit un revenu régulier à l'investisseur, ce qui permet d'effectuer des dépôts en espèces en raison des taux d'intérêt bas et constitue également une alternative utile aux revenus « sans risque » perdus sur les obligations.

L'investissem*nt dans les terres agricoles génère de faibles fluctuations de revenu - En ce qui concerne les prix des produits agricoles, les tendances de croissance à long terme se traduisent par des augmentations de capital. Cependant, les loyers fixes ont pour effet de réduire l'instabilité récurrente à court terme car les risques de tarification sont supportés par les métayers plutôt que par le propriétaire foncier.

Les investissem*nts dans les terres agricoles offrent des rendements totaux plus élevés - Les investissem*nts dans les terres agricoles offrent des rendements d'exploitation et de capital sous la forme d'une combinaison de revenus locatifs et d'ajout de valeur aux actifs. Les bénéfices totaux de l'agriculture ont dépassé les actifs populaires.

Utilisation des terres agricoles en Allemagne

Plus de la moitié du territoire allemand (51%) est utilisé à des fins agricoles, environ 30% est boisé et 14% de la population, de l'industrie et des infrastructures. Sur la superficie activement utilisée pour l'agriculture, 71% sont utilisés comme agriculture pour la culture du colza, comme les céréales, les cultures vivrières, le fourrage et les cultures énergétiques. Environ 14,2 millions d'hectares sont utilisés pour l'alimentation. Les prairies permanentes (pâturages) représentent 28 % des terres agricoles et la taille moyenne des exploitations est de 60,5 hectares de terres.

Rachat de propriété pour acheter des terres agricoles en Allemagne

Il existe deux façons d'acquérir une propriété en Allemagne. Soit le bien peut être acquis directement (asset deal) soit la personne morale propriétaire du bien est achetée, avec transfert de propriété (share deal). Pour être valables, les accords de transfert de propriété doivent généralement être sous la forme d'un acte notarié. Le processus doit couvrir tous les aspects pertinents de l'acquisition. Toute lettre d'accompagnement ou accord qui, verbalement ou par écrit, modifie le contenu de l'acte notarié peut entraîner l'annulation du contrat d'achat. En outre, chaque propriété en Allemagne est enregistrée dans le registre foncier.

Le transfert de propriété est effectif à compter de la date d'immatriculation. Outre les permis et la certification neutre, les investisseurs étrangers qui désignent un représentant légal pour travailler en Allemagne doivent tenir compte des dispositions légales concernant le pouvoir de représentation. Pour être valides, ces documents doivent être notariés comme un contrat d'achat. De plus, s'ils sont certifiés par un notaire étranger, un messager doit être joint aux documents. Il est alors courant d'autoriser le notaire qui a notarié la transaction à faire toutes les demandes et annonces nécessaires pour effectuer le transfert de propriété.

Conseils pour acheter un terrain agricole en Allemagne

Pour un premier acheteur qui souhaite acheter une propriété en Allemagne, le processus d'achat peut être difficile à comprendre.

L'achat d'un terrain agricole peut représenter un investissem*nt considérable pour un particulier. En supposant que l'acheteur envisage de cultiver la terre, vous devrez tenir compte de nombreux éléments différents avant de faire votre achat. En voici quelques uns;

Assurer la propriété du bien du vendeur– Des gens ont vendu des terres et des propriétés qui n'étaient pas les leurs. Recherchez le titre et examinez les actions pour vous assurer qu'il n'y a pas de droit à la propriété.

Vérifiez votre capacité financière en ligne– Avant de commencer à chercher votre propriété, vous devez comprendre quel est l'achat (et combien) et à quel montant de dette vous pourriez être admissible. Savoir ce que vous pouvez vous permettre vous donnera les informations dont vous avez besoin pour comprendre les prix.

Étudiez votre marché– Recherchez les zones souhaitées avant de commencer une recherche de propriété. En effet, la croissance démographique et la construction d'infrastructures seront bénéfiques pour la plupart des investisseurs immobiliers.

L'emplacement est important pour choisir une terre agricole– Le succès de l'investissem*nt immobilier dépend de l'endroit où vous achetez. Acheter le meilleur emplacement pour vos besoins d'investissem*nt sera payant. Déterminer la juste valeur du bien. Acheter une propriété en fonction du prix du vendeur n'est pas nécessairement une décision judicieuse, car il est dans son intérêt de tirer le meilleur parti du terrain. Une façon d'estimer la valeur d'une propriété est d'examiner de près la vente d'une propriété similaire, l'autre consiste à faire appel à un évaluateur immobilier compétent. Ayez une enquête sur la propriété et enregistrez l'enquête. La terre n'a pas toujours de frontières claires. Des clôtures peuvent exister, mais elles ne précisent pas la propriété (la plupart du temps), la description légale de l'acte ou le titre.

Déterminez s'il existe un droit de passage sur la terre et qui détient les droits miniers, les droits d'eau ou d'autres infractions.Si vous achetez une parcelle de terrain et que quelqu'un d'autre détient les droits miniers, vous constaterez peut-être qu'il a commencé légalement l'exploitation minière ou le forage sur votre terrain pour extraire ces ressources. Oui, c'est arrivé. De plus, le chemin des droits légaux peut permettre à quelqu'un d'autre de construire une route dans votre domaine potentiel. Les droits d'eau peuvent permettre à quiconque se trouvant en haut de la voie navigable traversant votre propriété de prélever l'eau dont vous avez besoin pour l'irrigation avant qu'elle ne vous parvienne, et la personne en bas a accès à l'eau. Il peut y avoir des droits qui limitent le débit de la rivière à la quantité que vous pouvez utiliser pour l'irrigation.

Déterminez la qualité du sol si vous envisagez de le cultiver. Cela peut être fait par l'observation si vous avez la possibilité de visualiser les cultures ou les registres des cultures au cours des saisons de croissance précédentes. Certains agriculteurs élimineront les nutriments essentiels même d'un bon sol, et la reconstruction de la fertilité du sol peut être un investissem*nt à long terme.

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Regardez la productivité de votre sol avec les marchés locaux.Si vous envisagez de cultiver la terre pour gagner votre vie, vous devez vous assurer que votre terre produit suffisamment de récoltes pour produire votre gagne-pain, ainsi que payer l'hypothèque sur la note foncière. Même si vous dépensez vos économies pour qu'il n'y ait pas d'hypothèque sur la propriété, la ferme a besoin de capital pour planter des cultures, acheter et entretenir des biens, embaucher des ouvriers et amener les récoltes sur le marché. Dépenser vos économies à zéro, acheter des terres, puis ne pas être en mesure de payer la récolte de la première année peut ruiner votre première année.

Rencontrez votre conseiller hypothécaire– Après avoir calculé votre abordabilité maximale, vous devriez contacter l'un de nos conseillers hypothécaires indépendants si vous avez une situation inhabituelle ou si vous souhaitez augmenter votre abordabilité.

Trouver la bonne propriété– Votre capacité financière déterminera la fourchette de prix de la propriété (maximale) que vous pouvez vous permettre. Il existe de nombreuses façons d'identifier la bonne propriété en fonction de votre situation personnelle et financière. Surtout si vous augmentez votre capacité financière, vous voudrez peut-être tester si vous êtes admissible à une propriété particulière grâce à une approbation préalable, et donc votre capacité à faire des offres difficiles et à rivaliser avec d'autres acheteurs.

Marchés fonciers et hausse des prix des terres agricoles en Allemagne

En Allemagne, 60 % des terres agricoles sont cultivées dans le cadre de contrats de fermage. Pour la vente et l'achat de terres agricoles, il est nécessaire d'être enregistré auprès de l'autorité agricole concernée au niveau local. Sous certaines conditions (par exemple, si l'acheteur est rejeté parce qu'il n'est pas un agriculteur), le métayer peut libérer la terre à l'avance. Les prix des terrains varient considérablement d'une région à l'autre de l'Allemagne.

Des transactions foncières efficaces et un marché foncier qui fonctionne bien jouent un rôle important dans la croissance économique et le développement pour de nombreuses raisons. Premièrement, ils donnent accès à la terre aux agriculteurs qui sont les plus productifs mais qui ont moins de terres qu'ils n'en ont besoin. Ensuite, ils permettent des échanges de terres à mesure que le marché du travail non agricole se développe davantage. Enfin, ils facilitent l'utilisation de la terre comme garantie d'accès aux marchés du crédit. Dans l'UE, les ventes de terres agricoles ne représentent qu'une petite fraction de toutes les transactions foncières, car les contrats de location sont très importants dans la plupart des pays.

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Il y a plusieurs raisons à cela;

Les politiques énergétiques promouvant le secteur des énergies renouvelables ont rendu la production de biogaz à base de cultures très attrayante pour les agriculteurs. Cela a entraîné des problèmes environnementaux ainsi qu'une augmentation des prix des terrains.
Intérêt renouvelable dans le capital spéculatif et les stocks de valeur dans les terres agricoles.

La hausse des prix des terres a rendu difficile pour les start-ups et les petit* exploitants agricoles d'obtenir des capitaux auprès des banques. L'agriculture classique n'est pas rentable car l'investissem*nt (coût par espace de travail) est beaucoup moins lié à l'activité que les autres secteurs. L'agriculture a souvent des liens relativement faibles avec la communauté locale et la valeur ajoutée ne reste pas dans les régions.

Les étrangers peuvent-ils acheter des terres agricoles en Allemagne ?

Les étrangers ont tous les droits légaux pour acheter des terres en Allemagne, tout comme les citoyens allemands. Il n'y a pas de restrictions ou de règles en Allemagne qui discriminent les étrangers lors de l'achat de terres. Les citoyens de l'UE et non-UE peuvent acheter un terrain en Allemagne et l'utiliser à de nombreuses fins. Cependant, ils doivent tenir compte de certaines règles et réglementations qui s'appliquent à tous les développements dans le pays.

Réglementation des prix pour l'achat de terres agricoles en Allemagne

En Allemagne, notamment dans certaines parties de l'Allemagne de l'Est, le gouvernement impose un prix de vente maximum aux anciens propriétaires fonciers, qui sont souvent des locataires actuels et ont une ex-RDA (République démocratique allemande). pour leur permettre d'acheter des terres à un prix inférieur sur le marché. Ces réglementations sont énoncées dans la loi sur l'indemnisation et l'indemnisation et les règlements relatifs à l'acquisition de terres agricoles, qui ont été adoptés pour la privatisation et la réorganisation des domaines appartenant à l'État.

La vente d'un terrain agricole est considérée comme supérieure au loyer car la vente du terrain transfère la pleine propriété au nouvel utilisateur. Après cela, le nouveau propriétaire peut utiliser le terrain comme garantie pour obtenir un prêt et acheter le terrain. Fournit d'excellentes incitations à l'investissem*nt pour protéger les droits. Premièrement, la quantité de terres agricoles que le propriétaire foncier peut acheter à un prix inférieur était limitée et dépendait de la qualité de la terre (par exemple, 120 hectares de sol de qualité moyenne). Deuxièmement, l'acheteur était obligé d'utiliser les terres agricoles pendant au moins 20 ans, faute de quoi le contrat pourrait être résilié. Dans NMS, il n'y a pas de règles de tarification standard. Cela étant dit, il ne faut pas conclure que ce n'est que sur les marchés où il existe une réglementation des prix que le résultat du marché peut s'écarter des résultats les plus efficaces.

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Les prix peuvent s'écarter des résultats concurrentiels avec des prix de vente libres pour les terres agricoles sur des marchés fonciers concurrentiels. Sur les marchés concurrentiels, les acheteurs et les vendeurs se réunissent et négocient le prix du marché. Mais parce que les différents marchés fonciers sont localement séparés les uns des autres, par exemple, en raison de la prolifération d'un grand groupe de propriétaires fonciers « absents » dans les NEM, il existe un pouvoir de négociation inégal entre les différents acteurs et le pouvoir de négociation est généralement du côté des le propriétaire foncier. Cette différence de pouvoir de négociation peut affecter les résultats du marché. La valeur et la quantité observées de terres agricoles vendues peuvent s'écarter des résultats d'un marché concurrentiel.

La politique de protection sociale agricole est également une politique créative et ciblée au profit des agriculteurs actifs et des agriculteurs retraités qui vivent encore dans leurs champs, et par conséquent s'inscrit dans la politique de développement rural. Avec cet appui, le système de protection sociale agricole offre une protection financière aux agriculteurs et à leurs familles contre les aléas de la vie (maladie, besoin de soins de longue durée, accidents du travail, perte de capacité de gain, assurance), vieillesse, et le décès du défunt. L'absorption des effets financiers du changement structurel relève de la responsabilité de la société dans son ensemble et garantit que le pays conserve un secteur agricole productif.

Processus étape par étape pour acheter des terres agricoles en Allemagne

Comment procéder pour acheter un terrain en Allemagne ? Voici les étapes que vous pouvez suivre pour obtenir une bonne affaire. Faites attention au processus de vérification de la propriété et aux réglementations locales.

Trouver un terrain adapté– Les terres agricoles en Allemagne peuvent être trouvées via Internet, des agences ou également auprès de la population locale. Cela prendra du temps, plus vos critères de recherche seront élevés, plus il faudra de temps pour trouver une parcelle qui réponde à vos besoins. Il existe plusieurs façons de trouver des terrains disponibles;

Demandez à la commune dans quelles zones de la ville des terrains gratuits sont disponibles.
Rechercher sur les sites Web
Contactez les principales entreprises de construction de la région.
Promenez-vous dans les zones et recherchez les terrains vacants.

Emplacement– Encore une fois, l'emplacement du terrain est très important, après l'achat, vous ne pouvez pas le changer, il suffit de le vendre. L'acheteur doit accorder une attention particulière à l'accès de la parcelle à partir de l'infrastructure des villes et des zones voisines.

Regardez dans le registre foncier– Avant de signer le contrat, l'acheteur du terrain doit consulter le registre foncier pour toute information supplémentaire qui n'a pas été partagée. Vous pouvez y voir le propriétaire du terrain, mais aussi s'il y a des hypothèques ou des réclamations de tiers sur le terrain, et quels droits sont enregistrés. De tels droits peuvent limiter considérablement les intentions du bâtiment.

Identifier la valeur de la parcelle– Une fois que vous avez trouvé le bon terrain, vous voulez savoir s'il en vaut la peine. Parce qu'il n'est pas toujours clair si le prix de la parcelle est raisonnable. Il est préférable d'examiner plusieurs parcelles dans la même zone et dans des zones différentes pour une comparaison ultérieure. Cependant, d'autres facteurs affectent la valeur des terres, notamment;

La faisabilité de la construction de la parcelle (tenant compte du plan d'aménagement potentiel et de la forme de la parcelle),
Le degré de développement (gaz, eau, assainissem*nt, électricité),
Emplacement et environs. (Approvisionnement local, infrastructure)
État du sol

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Restrictions à la propriété des terres agricoles en Allemagne

Les restrictions sur la propriété elle-même ont souvent un effet direct sur les prix des terres et/ou constituent des modèles existants d'utilisation des terres. Les restrictions sont des mesures de gouvernance, qui peuvent inclure les éléments suivants ;

La taille des propriétés peut être limitée dans les zones urbaines où les réglementations municipales en matière de construction et de zonage réglementent l'utilisation des terres urbaines. Déterminez les tailles de propriété minimale et maximale à créer.
Des restrictions de taille de propriété peuvent être appliquées aux terres agricoles. Par exemple, la superficie maximale de terrain pouvant être détenue en entreprise individuelle peut être déterminée par la législation. Cela est vrai même pour des superficies minimes, car l'éparpillement et l'expansion des réserves agricoles ont été un phénomène historique dans la plupart des pays (du moins en Europe occidentale) en raison de divers facteurs tels que les traditions héréditaires, les conditions géographiques, etc.
Les transactions peuvent être limitées par des restrictions sur la subdivision de la propriété : un propriétaire ne peut pas diviser la propriété en parties plus petites que la taille minimale établie par les autorités.
Les propriétaires de terres agricoles doivent parfois prouver leur capacité à maintenir l'utilisation agricole de la terre.
De même, les gouvernements peuvent imposer des restrictions ou des exigences sur la culture ou l'utilisation des terres et des biens immobiliers. Les propriétaires privés de terres agricoles sont souvent obligés de maintenir leur utilisation agricole.
Dans les zones urbaines, les réglementations en matière d'urbanisme et de contrôle du zonage attribuent des utilisations spécifiques à certaines zones, telles que les secteurs de développement industriel, l'agriculture, l'habitation, l'utilisation récréative, le commerce, les bâtiments publics et d'autres utilisations. Les restrictions à l'utilisation des biens peuvent également résulter de préoccupations concernant la préservation des monuments et des sites historiques ou naturels. Ou des restrictions peuvent s'appliquer aux exigences esthétiques, telles que la forme du bâtiment ou le type de matériau de construction qui peut être utilisé.
Les transferts de terres publiques sont souvent limités. Il ne peut pas être cédé à des propriétaires privés car l'utilisation des terres à des fins spécifiques (telles que des infrastructures, des réserves naturelles, des bâtiments publics) est dans l'intérêt de la société.
Dans l'intérêt public au sens large, les gouvernements peuvent ravir des terres à des propriétaires privés, par exemple dans le cas de la construction d'infrastructures à grande échelle, mais les propriétaires fonciers doivent être indemnisés de manière adéquate.
Dans certains pays, il est interdit aux étrangers de transférer des terres. C'est souvent le cas dans les économies en transition. Dans certains pays, cependant, c'est l'inverse qui se produit : des acquisitions foncières à grande échelle ont lieu.
Les droits de pré-acquisition des terres restreignent également le transfert des terres. Une distinction peut être faite entre les systèmes dans lesquels les autorités peuvent remplacer le vendeur dans le contrat, et un système dans lequel le propriétaire qui veut vendre le terrain doit d'abord offrir le terrain aux autorités - seulement après que les autorités ont indiqué qu'elles le font veulent pas acheter des terres, peuvent-elles être vendues librement sur le marché libre.

Impôts sur les terres agricoles

Les taxes sur les terres agricoles peuvent affecter l'offre et la demande de terres. En ce qui concerne la vente et la propriété de terres agricoles, il existe deux types courants d'impôts.

Taxe sur les transactions foncières (taxe sur les gains en capital pour les ventes et taxe d'enregistrement pour l'achat)
Utiliser la taxe - Il fournit un aperçu de ces taxes dans les pays membres sélectionnés.

En Allemagne, les propriétaires fonciers sont également tenus de payer des impôts fonciers, et le taux d'imposition dépend de la localisation du bien (Allemagne de l'Est ou de l'Ouest) et de la destination du terrain (logement, terres agricoles, etc.).

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Qui peut acheter des terres agricoles en Allemagne et comment ? (2024)

FAQs

Qui a le droit d'acheter un terrain agricole ? ›

En conclusion, que vous soyez un particulier avec un projet de vie plus proche de la nature, un porteur de projet agricole, ou tout autre particulier avec un projet plus personnel que professionnel, vous avez la possibilité d'acheter un terrain agricole.

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Comment faire pour acheter des terres agricoles ? ›

Comment acheter un terrain agricole ? Pour acheter un terrain agricole, il est possible de s'adresser aux SAFER (sociétés d'aménagement foncier et d'établissem*nt rural). Elles sont sous la tutelle des ministères de l'agriculture et des finances, et achètent des biens agricoles ou ruraux.

Qui peut préempter un terrain agricole ? ›

« La préemption est destinée à acquérir un outil de travail, et non à spéculer », rappelle Me Henri Vercasson. Le fermier peut exercer ce droit pour son compte ou pour un membre de sa famille.

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Comment acheter un terrain qui n'appartient à personne ? ›

Vous vous demandez sans doute comment s'approprier un terrain abandonné ? L'article 2258 du Code civil prévoit la prescription acquisitive d'un terrain, aussi appelée usucapion. Il s'agit d'un moyen légal d'obtenir la propriété d'un bien immobilier du fait de sa possession (article 2261 du Code civil).

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Quelles sont les conditions pour acheter un terrain ? ›

Le terrain ne doit pas être situé en zone inondable.

Le terrain doit être viabilisé ou « raccordable », c'est-à-dire que le terrain doit être accessible par un chemin ou une route et la future habitation doit être raccordable aux réseaux essentiels (eau potable, électricité, assainissem*nt collectif…).

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