Quels frais de notaire pour l'achat d'un terrain ? (2024)

Vous avez repéré un terrain constructible pour y bâtir votre maison ou concrétiser votre projet immobilier. Vous vous êtes ensuite accordé avec le propriétaire sur un prix de vente convenant aux deux parties. Prochaine étape: finaliser votre plan de financement. Pour vous aider à calculer le coût total de l’opération, nous traitons, dans cet article, des frais de notaire relatifs à l’achat d’un terrain. De quoi se composent-ils? Quel en est le montant? Est-il possible de les réduire? Nous répondons à toutes vos interrogations.

Le montant des frais de notaire liés à l’achat d’un terrain

Quels frais de notaire pour l’achat d’un terrain?

Les terrains, quels qu’ils soient, appartiennent à la catégorie des biensimmobiliers, au même titre que votre logement ou tout autre bâtiment. Selon votre projet, il peut s’agir:

• D’un terrain non constructible,
• D’un terrain agricole,
• Ou, la plupart du temps, d’un terrain à bâtir.

Dans tous les cas, les frais d’acquisition appliqués lors d’une transaction sont similaires à ceux dont vous êtes redevable lorsque vous devenez propriétaire d’un bâtiment dans l’immobilier ancien. Ils s’élèvent généralement à 7 ou 8% de la valeur du bien.

Il existe cependant quelques exceptions donnant lieu à des frais de notaire réduits, au taux global de 2 à 3%.

À noter: les frais de notaire doivent être payés par l’acheteur lors de la signature de l’acte authentique. S’il finance son achat à l’aide d’un prêt immobilier, il doit prévoir un apport personnel suffisant pour s’en acquitter.

De quoi dépend le montant des frais de notaire?

Les frais de notaire se calculent en appliquant divers pourcentages au prix d’achat puis en additionnant les résultats obtenus. Dans le cas d’un terrain, ces taux varient eux-mêmes selon:

• La situation géographique du bien,
• Le statut du vendeur,
• La finalité de la transaction.

Nous examinerons les différents cas de figure dans la suite de cet article.

Pour mieux comprendre la législation en vigueur, consultez notre guide du prêt immobilier.

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Achat d’un terrain: la composition des frais de notaire

L’expression «frais de notaire» recouvre plusieurs éléments. Il serait plus judicieux de parler de frais d’acquisition puisque la rémunération du notaire ne constitue qu’une faible partie du montant à régler.

Les droits de mutation

Ils recouvrent l’enregistrement officiel du transfert de propriété et la taxe de publicité foncière. Ces droits sont versés à l’État ainsi qu’aux collectivités locales.

Ils représentent 5,80% du prix d’achat sur l’ensemble du territoire français, à l’exception de 3 départements, le Morbihan, l’Indre et Mayotte, pour lesquels le taux n’est que de 5,09%.

Dans certaines conditions, l’acquéreur bénéficie de droits de mutation plus faibles, ne s’élevant qu’à 0,715% de la valeur du terrain. Les frais de notaire sont dits «réduits».

Les émoluments du notaire

Dans le cadre d’un achat immobilier comme pour bien d’autres services, la rémunération des notaires est encadrée par l’État. Elle se calcule au moyen d’un barème divisant le prix de vente en plusieurs tranches sur lesquelles sont appliqués des pourcentages spécifiques:

Les notaires sont assujettis à la TVA. Il faut donc ajouter 20% à la somme totale obtenue.

À savoir: l’officier public reste libre de fixer ses honoraires pour toutes les prestations non réglementées.

Les frais divers (débours et formalités)

Ce sont les dépenses engagées par le notaire pour effectuer toute démarche complémentaire et établir l’acte de vente. La somme demandée inclut ses émoluments et le coût des formalités.

Le notaire demande le paiement d’une provision à la signature de l’acte puis procède à une régularisation au moment de clore le dossier. En général, les débours et frais de formalités oscillent entre 1000 et 1500 euros.

La contribution de sécurité immobilière

Autre taxe collectée par l’État et incluse dans les frais de notaire, la contribution de sécurité immobilière. Elle permet de régler les dépenses de formalités engendrées par l’enregistrement de la vente et la publicité foncière. Son montant équivaut à 0,10% de la valeur du terrain et ne peut être inférieur à 15 euros.

Dans quels cas sont appliqués les frais de notaire réduits?

Il arrive que l’acquéreur soit affranchi de la taxe de publicité foncière. C’est le cas notamment lorsque la TVA s’ajoute au prix de vente du terrain. Examinons les diverses possibilités.

Le vendeur est un particulier ou un professionnel non assujetti

La cession du terrain n’est pas soumise à la TVA et l’acheteur s’acquitte des droits d’enregistrement au pourcentage habituel de 5,80 ou 5,09% selon la localisation du bien.

Deux exceptions possibles:

• L’acquéreur s’engage à revendre le bien avant 5 ans et bénéficie alors du taux réduit (0,715%);
• Il s’engage à construire avant 4 ans et ne paie qu’un forfait de 125 euros.

Le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA

Dans ce cas, la vente du terrain donne lieu à la collecte de TVA, sur tout ou partie du prix de venteselon la situation:

• Le vendeur a payé puis récupéré la TVA lorsqu’il a lui-même acheté le terrain

Lors de la cession, la TVA est appliquée à la totalité du prix de vente (qui augmente d’autant), et le nouvel acheteur bénéficie de droits d’enregistrement réduits;

• Le vendeur n’a pas récupéré la TVA réglée lors de son achat initial

Dans le cadre de la nouvelle cession, les 20% de taxe ne s’appliquent alors qu’à la plus-value réalisée sur le terrain (ou marge du vendeur). L’acheteur est redevable des taxes d’enregistrement au taux habituel.

Là encore, l’acquéreur peut faire jouer les deux exceptions déjà mentionnées s’il s’engage à revendre ou faire construire dans les délais impartis.

À noter: un terrain non constructible n’est, par définition, pas soumis à la TVA. Les droits d’enregistrement sont donc calculés au taux normal.

Achat de terrain: simulation des frais de notaire sur un exemple

Imaginons que vous achetiez un terrain constructible au prix de 90000 euros. Le bien est situé dans les Hauts-de-France. Le calcul des frais de notaire s’effectue comme suit:

• Taxes de mutation: 90000 x 5,80% = 5220€;
• Émoluments du notaire:

• Débours: estimons-les à 1200€;
• Contribution de sécurité immobilière: 90000 x 0,10% = 90€.

Les frais de notaire s’élèvent donc à 7849,62€.

(Détail du calcul: 5220+1339,62+1200+90).

Les conditions sont réunies pour que vous bénéficiiez de la réduction des frais d’acquisition?

Les droits de mutation se limitent alors à 90000 x 0,715% = 643,50€ et vous payez un total de 3273,12€ au titre des frais de notaire.

À retenir:

• Pour l’achat d’un terrain, les frais de notaire sont similaires à ceux appliqués pour l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien. Ils varient entre 7 et 8% du prix;
• Vous pouvez obtenir une réduction des taxes de mutation lorsque le vendeur est assujetti à la TVA et que le bien y est soumis. Les frais de notaire sont alors inférieurs et représentent 2 ou 3% de la valeur du terrain.

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