Investir en immobilier au Québec vous semble un bon plan? Aimeriez-vous jouer vos premières cartes à titre dinvestisseur et vous assurer de miser juste? Grâce aux conseils de Ghislain Larochelle, fondateur dImmofacile et auteur du livre «Limmobilier à la portée de tous», nous apprendrons en quelques lignes à déchiffrer quelques notions de base concernant lachat dimmeubles rentables.
1. Rentabilité: MRB ou MRN?
Pour analyser la rentabilité dun immeuble, il importe de savoir quelle sera la liquidité générée. M. Larochelle prévient: «Le problème est que beaucoup de gens achètent en se fiant juste au MRB (multiplicateur de revenus bruts). C'est-à-dire, le prix payé divisé par les revenus bruts. Lennui avec ce ratio-là est que les dépenses dun immeuble à lautre ne sont pas nécessairement les mêmes».
Notre expert suggère plutôt dutiliser comme outil le ratio MRN (multiplicateur de revenus nets). Afin de calculer le revenu net, il faudra soustraire les frais dexploitation tels lélectricité, le chauffa*ge, les taxes municipales et scolaires, lassurance, le déneigement, lentretien de la pelouse, les frais de gestion, de conciergerie, de condo, lentretien de la bâtisse, etc. Cette liste couvre 90% des frais, selon le fondateur dImmofacile.
À titre indicatif, le MRN devrait osciller entre 10 et 16. Un ratio supérieur à 18 serait trop élevé daprès notre spécialiste.
Exemple de calcul de MRN | |
Coût de limmeuble | 160 000$ |
Revenus nets (revenus bruts frais dexploitation) | 10 000$ |
MRN (Coût de limmeuble / Revenus nets) | 16 |
2. Liquidité (cash flow)
Ghislain Larochelle souligne limportance dobtenir des liquidités mensuellement. «Certains propriétaires se disent que ce nest pas grave... ils feront leur argent plus tard quand limmeuble sera payé. Mais il faut être prudent», explique lauteur du livre «Limmobilier à la portée de tous».
Si le locataire ne paie pas son loyer ou si des rénovations imprévues savèrent nécessaires en raison dun bris, il faut être en mesure d'affronter la tempête. Les investisseurs ne dégageant aucune liquidité mensuellement se retrouvent souvent dans le négatif (cash flow négatif). Une telle gestion mène dans bien des cas à des reprises bancaires, prévient M. Larochelle.
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Le cash flow, très souvent employé dans le jargon immobilier, signifie la «liquidité». En soustrayant les dépenses et le financement aux revenus, on obtient la liquidité.
3. Revenus, capitalisation, équité et plus...
Selon notre expert, il existe quatre façons dengranger des profits en investissant dans le multilogement: «la liquidité», «la capitalisation», «la plus-value» et «léquité». Nous avons vu la notion de «liquidité», examinons maintenant les trois autres termes clés.
La capitalisation
Dans le cas dun immeuble à revenus, «le capital est payé par vos merveilleux locataires. Ce qui reste dans vos poches est l'équité, avance Ghislain Larochelle.Amenez-moi un immeuble avec un MRN de 14, je lachète tout de suite!» Ce passionné dimmobilier précise, par contre, quoutre les finances, dautres facteurs doivent être examinéscomme le type de locataire, la condition de limmeuble, la localisation de la propriété et le potentiel d'augmentation des revenus.
Léquité à l'achat
«Si le MRN est bon, il faut vérifier tout de même les comparables, car il y a peut-être moyen de faire encore plus de profit. Il faut connaître la valeur marchande dun immeuble pour négocier le meilleur prix possible», insiste notre spécialiste.
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Pour comprendre le calcul de léquité, il donne cet exemple:Vous achetez un immeuble à 450 000$, dont la valeur marchande est de 500 000$, avec cette transaction, vous obtenez ainsi 50 000$ déquité à l'achat, ou de départ. Dans ce cas-ci, le fondateur dImmofacile simplifie: léquité est la différence entre le prix dachat et la valeur marchande.
La plus-value
La plus-value dun immeuble se calcule par rapport au marché. Si le marché dun secteur augmente de 2%, vous naurez quà en profiter, lance M. Larochelle.
Voici un exemplede calcul. Vous achetez un immeuble à 200 000 $ et lannée suivante, la valeur a augmenté de 5%; limmeuble vaudra maintenant 210 000$. Si, lannée suivante, il y a une nouvelle hausse de 5%, la valeur de la propriété se chiffrera à 220 500$ et ainsi de suite.
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Des quatre éléments mentionnés (liquidité, capitalisation, plus-value et équité à l'achat), seule la liquidité vous permet daccéder à largent maintenant. Les autres sont accessibles seulement au moment de vendre ou de refinancer votre immeuble, résume lhomme daffaires.
4. Gain en capital !
Notez, par contre, quau moment de vendre, vous aurez à payer de limpôt sur le gain en capital (à moins de bénéficier dune exemption).Pour bien comprendre la somme imposable, notre spécialiste illustre cet exemple:
«Vous avez acheté une maison à 200 000$ et 10 ans plus tard, vous la vendez à 300 000$. Supposons quil ny a aucun amortissem*nt, vous aurez 100 000$ de différence sur lequel vous devez payer de limpôt. Le gain en capital étant taxable à 50%, seulement 50000$ sera ajouté à vos revenus.»
5. La valeur marchande
Afin dacheter un immeuble rentable, il importe de payer le «bon» prix et pour ce faire, il faut savoir utiliser des «comparables». En analysant les ventes des propriétés similaires à celle convoitée dans un même secteur, vous pourrez déceler sa valeur marchande.
«La valeur marchande représente le prix que les gens sont prêts à payer pour limmeuble. Et elle ne correspond pas nécessairement à lévaluation municipale, qui nest pas un indicateur très significatif», dit M. Larochelle.
Selon lhomme daffaires, acheter en bas de lévaluation municipale nest pas synonyme daubaine. Dans certaines régions ou villes, les maisons sont vendues presque tout le temps en dessous de la valeur municipale», précise-t-il.
Comme lévaluation municipale est réévaluée tous les trois ans, il peut y avoir un bond à ce moment-là. Selon les municipalités, il est ainsi possible quepeu de maisons soient vendues au-dessus de lévaluation municipaleen début de premier rôle triennal, fait remarquer M. Larochelle.
6. Leffet de levier
«Dès quune hypothèque est contractée avec une banque, on parle de leffet de levier», explique le fondateur dImmofacile. Cette stratégie de financement permet dutiliser largent des autres pour augmenter son pouvoir dachat et ainsi être en mesure de bâtir un parc immobilier générateur de revenus.
Voici un exemple pour illustrer le pouvoir de leffet de levier:
Exemple sans effet de levier | Exemple avec effet de levier |
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Un dernier conseil de notre expert: consultez les sites des banques et celui de la SCHL (Société canadienne dhypothèques et de logement), vous y trouverez plusieurs calculateurs de ratio fort utiles.
À vos calculatrices et bon succès!