L’investissem*nt locatif en Allemagne est le placement à lamode en ce moment.
Il y a quelques années j’ai eu l’idée de créer une entreprise de location de meublés de moyenne et longue durée pour les business men et autres salariés en déplacement.
Je souhaitais créer cette entreprise à Hambourg en Allemagnecar non seulement je vivais là mais j’avais perçu un réel besoin dans cedomaine.
Finalement, j’ai laissé tomber le projet pour diversesraisons, notamment ma maîtrise insuffisante de la langue (ou perçue comme tellepar mes interlocuteurs) et ma méconnaissance du système juridique et fiscalallemand.
Mais, j’ai tout de même réussi à acheter un appartement (enplus de notre résidence principale) que j’ai mis en location et qui esttoujours à ce jour en location.
(Cet article ne constitue en aucun cas un conseilfinancier ou fiscal professionnel. Je ne fais part ici que de ma compréhensiondu sujet issue de mon expérience)
Comment se passe l’achat d’un appartement en Allemagne
Ça se passe un peu comme en France mais en moins bien.
– On trouve le logement avec ou sans agence immobilière(Makler)
– On signe et on s’engage fermement chez le notaire avant d’avoirsigné son crédit (mmm, pas top!). On ne paye pas ce jour-là. On paiera lejour défini dans le contrat.
– On signe son crédit aux conditions plus ou moins proche dece qu’on avait négocié avant signature du contrat de vente.
– Donc: pas d’annulation de la vente si on n’a pas lecrédit!
– On règle l’achat à la date prévu dans le contrat d’achatsur le compte du notaire.
– L’ancien propriétaire vous remet les clefs après que lenotaire ait reçu l’argent
– Une fois que vous avez les clefs, vous autorisez le notaireà payer le vendeur
Prendre un crédit en Allemagne
C’est à la fois simple et compliqué.
Une banque française aura des réticences à financer un bienen Allemagne à moins que vous ayez un bien français à proposer en garantie.
En Allemagne, vous trouverez sans doute une banque quiaccepte de vous proposer un crédit. Il ne sera surement pas le plus avantageux.
La banque avancera le fait que vous êtes étranger, que vousêtes travailleur indépendant, etc…
Ensuite, la proposition de crédit et le taux ne sont pasbloqués pour une période précise comme en France. En vous proposant un devis,elle ne s’engage à rien.
C’est comme cela qu’après avoir signé chez le notaire l’achatde l’appartement, ma banque à demander à prendre une garantie non plus sur lelogement acheté mais sur notre résidence principale et a augmenté le taux carmon mari était travailleur indépendant.
Comme j’avais l’habitude que les gens fassent comme si je ne comprenais pas ce qu’ils disaient (pour me dire ensuite «ah si, je vous jure, je vous l’avais dit!»), je me suis méfiée dès le départ et j’ai donc acheté un appartement que je savais pouvoir payer comptant.
J’ai donc finalement refusé le crédit. J’ai perdu un peu d’argentdans la procédure mais au moins notre résidence principale n’a pas étéhypothéquée et j’ai pu la vendre sans difficulté au moment de notre départ.
Trouver un locataire en Allemagne
Je suis passée par une agence immobilière qui a trouvé une étudiante. Un étudiant, c’est bien, car une fois ses études terminées, il s’en va.
Les contrats de location sont à vie. Pas moyen de récupérerle logement au bout de trois ans sauf si on l’a prévu dans le contrat et qu’ona une bonne raison, comme par exemple pour se loger soi-même ou un de sesenfants.
Chaque année, il faut participer à la réunion decopropriété, faire une régularisation de charges pour le locataire.
Déclarer ses revenus en Allemagne
Officiellement, je n’ai pas le droit de vous dire comment on déclare ses revenus en Allemagne. En effet, la loi allemande oblige d’être conseillé fiscal déclaré et diplômé pour pouvoir donner ce type d’information.
Il y a quelques années un excellent forum qui donnait desinfos très utiles a dû supprimer sa rubrique fiscale, forcé par les autoritésallemandes.
Donc, en Allemagne, quasiment tout le monde déclare sesrevenus par l’intermédiaire d’un Steuerberater, comptable et conseillé fiscal.
Ce qu’il faut savoir:
– Si vous vivez en France, vous devrez déclarer vos revenuslocatifs à la fois en Allemagne et en France. En Allemagne, le Steuerberater mefacture 350 euros pour la déclaration. Et je paye un peu moins de 2 mois deloyer kalt (sans les charges) en impôts.( l’impôt + le comptable coûte doncenviron 26% du loyer kalt)
– Pour la déclaration d’impôts sur le revenu française:on déclare ce revenu locatif allemand sur la 2042 (comme un loyer français) etsur la 2047 (revenus étrangers).
– Dans la 2047, les revenus allemands sont imposables en Franceet donne droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français (les revenus venantd’Espagne ou d’Italie aussi mais pas ceux de Belgique ou Pays bas qui, eux, nesont pas imposables en France mais participent au calcul du taux effectif).
Avantages de l’investissem*nt en Allemagne en direct:
Sincèrement, à moins d’être franco-allemand et de bienmaîtriser les subtilités juridique et fiscale, je ne vois pas trop l’intérêt sion recherche un investissem*nt sur le long terme et une bonne rentabilité. Sivous êtes cependant intéressé plus par la spéculation, dans ce cas, en effet c’estpeut-être encore intéressant. Cependant, depuis 10 ans les prix ont déjàbeaucoup montés. Faites-vous conseiller par quelqu’un qui connait bien lemarché et surtout la loi et les démarches administratives.
Ce qui se dit généralement est que l’imposition en Allemagneest plus faible qu’en France. C’est vrai en partie notamment car
– Il n’y a pratiquement pas d’impôt foncier .
– Pas de plus-value à la revente au bout de 10 ans.
– Le bien est amorti.
– C’est le locataire qui remet le logement en état à sondépart (peinture et petites réparations)
Inconvénients
– Il faut payer le Steuerberater. Ce qui diminuesignificativement la rentabilité sur un petit revenu.
– Les loyers sont plutôt bas et ne suivent pas la valeur del’immobilier et c’est compliqué de les revaloriser.
– Je crois comprendre (sans être certaine) que l’on paye detoute façon en France la CSG/CRDS
– Il est difficile de bien suivre les réunions decopropriété
Conclusion:
J’attends avec impatience que ma locataire quitte lelogement (Ah oui, à savoir aussi, il faut vraiment avoir une bonne raison et l’avoirprévue dans le contrat de location si on veut récupérer son appart au bout d’uncertain temps).
Cet argent aurait un meilleur rendement en SCPI.
Cependant, depuis l’achat, le bien à tout de même pris pas mal de valeur. L’investissem*nt en direct est donc à réserver, à mon avis, aux spéculateurs.
