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Dans notre post «Qu’est ce que la rentabilité d’un investissem*nt locatif ?»nous nous attachions à expliquer ce qu’était un taux de rentabilité. Voyons désormais comment calculer ce taux. Vous allez comprendre que le taux de rentabilité de l’investissem*nt locatif se décline en sous versions en fonction de la précision de sa définition.
Avant cela, posons les hypothèses. Nous sommes intéressés par l’achat d’un appartement dans Paris intra muros et nous nous demandons s’il serait intéressant de l’acheter pour le louer immédiatement.
Le bien est proposé à un tarif de 335 000€, frais d’agence inclus. Le bien ne nécessite pas de travaux, il pourra être loué immédiatement sans frais supplémentaire.
1. Rentabilité brute
Il s’agit du total annuel des loyers sur le total du cout d’achat du bien, frais inclus. La première étape est d’estimer auprès d’agences du quartier ou via des annonces surwww.seloger.comle loyer mensuel que vous pourriez demander. Nous l’estimons à 1300€ hors charges par mois. Soit 15600€ hors charges par an. Ensuite, vous devrez payer en plus du prix d’achat des frais de notaire et des frais de garantie. Les frais de notaire peuvent être estimés dans notre cas entre 7 et 8% du prix du bien (moyenne des taux sur des appartements anciens à Paris). Je prends pour hypothèse 7,5%, soit 25 125€. Les frais de garantie, calculés par votre banque au moment où vous solliciterez un prêt, servent à alimenter un fonds qui remboursera les banques en cas d’emprunteur défaillant. Vous pouvez les estimer à 0,20% du prix du bien, soit 670€. Comme il n’y a pas de travaux à faire dans l’appartement, je n’ai pas à ajouter de frais avant de louer.
Le total du cout d’achat du bien est donc de 335 000 + 25 125 + 670 = 360 795€
La rentabilité brute est donc de 15 600 / 360 795 = 4,3%
Conclusion
Quelle première analyse faire de ce résultat ? Comparons-le au taux sans risque du livret A, aujourd’hui 2,25% net. Si nous avions trouvé un taux inférieur à celui-ci, il n’aurait pas été utile de continuer notre étude. En effet, autant placer son argent sur un compte sans risque que d’entreprendre un investissem*nt immobilier long et risqué. Par ailleurs, à ce stade là nous ne sommes que dans le calcul d’une rentabilité brute, qui ne prend pas en compte ni les charges à payer quand on loue un bien ni la fiscalité. Poursuivons notre étude pour en découvrir les subtilités.
2. Rentabilité nette
En tant que propriétaire vous allez être amené à payer un certains nombre de charges. L’objectif de la rentabilité nette est de les prendre en compte. C’est parti pour un tour de piste :
Emprunt
Définition: correspond à la somme que vous aurez à rembourser chaque mois à votre banque
Comment l’estimer ?Via une simulation que vous pourrez faire surwww.meilleurtaux.compar exemple.
Hypothèse: la simulation adaptée à mon cas personnel m’indique une mensualité de 1200€.
Charges courantes de l’immeuble
Définition: l’entretien d’un immeuble implique un certain nombre de charges (nettoyage, lumière parties commune, ascenseur…). Les copropriétaires de l’immeuble mettent au pot commun et se partagent les frais.
Comment l’estimer ? Ces charges varient en fonction de l’immeuble (vétusté, gardien ou pas, etc…). L’agent immobilier s’il a bien fait son travail doit pouvoir vous dire le montant des charges voté pour l’année en cours. Sinon, demander lui le nom du syndic et questionnez ce dernier.
Hypothèse: l’agent immobilier me fournit le montant voté pour l’année en cours, 120€/mois
Charges courantes de l’immeublerefacturables au locataire
Définition :l’entretien de l’immeuble se partage en fait entre locataire et propriétaire. C’est le locataire qui utilise l’appartement et il est logique que certaines charges d’entretien courant lui reviennent. Vous allez donc être remboursé de ces charges par votre locataire.
Comment l’estimer ?Entre 60% et 65% des charges sont généralement refacturables.
Hypothèse :par simplicité on prend 66% soit 66%*120€=80€ de charges remboursées par mois.
Taxe foncière
Définition: taxe payée tous les ans par les propriétaires de bien immobilier
Comment l’estimer ?En demandant à l’agent immobilier/syndic ce que payait l’ancien propriétaire ou a défaut en posant la question au centre des finances publiques du lieu de votre bien
Hypothèse: la propriétaire de mon bien, âgée, ne payait qu’une partie réduite de la taxe foncière. Un appel au centre des finances publiques de l’arrondissem*nt m’indique le montant normal : 450€/an
Réparations dans l’appartement
Définition: vous allez être sollicité par votre locataire pour réparer certains imprévus (douche qui ne fonctionne plus, fuite, etc…). Il est prudent d’anticiper ces imprévus.
Comment l’estimer ?Difficile car on parle par définition d’événements non prévisibles. Certains experts parlent de 5% du montant du loyer, soit dans mon cas 65€/mois. Cela ne me semble pas incohérent car à Paris l’appel à un professionnel peut rapidement coûter cher.
Hypothèse: 65€/mois
Frais de gérance
Définition: ce sont les frais que vous réclamera une agence pour gérer le bien à votre place. Cette gestion inclut l’encaissem*nt des loyers, la délivrance des quittances, le paiement des charges et leur régularisation, etc…
Comment l’estimer ? entre 6 et 8 % hors taxes des loyers annuels hors charges
Hypothèse: 0€. J’ai envie de gérer cette partie par moi-même et ainsi économiser les frais. Si vous lisez ces lignes, c’est que vous avez un intérêt dans l’immobilier. Je vous garantis que vous aussi pouvez y arriver.
Frais de changement de locataire
Définition: prévoir qu’entre deux locataires il puisse y avoir une période où le bien reste inoccupé (=vacance locative).
Comment l’estimer ?En tenant compte de la demande dans votre quartier, anticiper en nombre de mois la période où il va rester inoccupé.
Hypothèse :0€. Je sais que dans le centre de Paris, je n’aurais aucun mal a retrouver rapidement un locataire qui pourra s’installer dès que l’ancien partira
Assurance loyer impayés
Définition: cette assurance couvre les impayés de vos locataires, sous certaines conditions
Comment l’estimer ?3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges
Hypothèse: 0€. Je sais que dans ce quartier l’offre étant largement inférieure à la demande je pourrai choisir un très bon locataire. Je prends le risque de ne pas souscrire d’assurance.
Assurance propriétaire non occupant
Définition: cette assurance, non obligatoire, est l’équivalent de la multi-risques habitation du locataire. Elle couvre le propriétaire contre certains risques que le bâtiment pourrait causer à de tires (effondrement de mur, chute de tuile, etc..). Elle complète l’assurance du locataire et celle de la copropriété, obligatoires.
Comment l’estimer ?0,5% du montant annuel des loyers
Hypothèse: 0€. Je sais que dans ce quartier l’offre étant largement inférieure à la demande je pourrai choisir un très bon locataire. Je prends le risque de ne pas souscrire d’assurance.
Conclusion
Il n’y a donc aucun intérêt à acheter cet appartement si mon but est de rentabiliser immédiatement mon achat (comme le ferait un placement sur livret A qui me rapporte finalement dès le premier jour). Toutefois, cela ne veut pas dire que c’est un mauvais investissem*nt. Je peux en effet considérer également que ce déficit mensuel est tout à fait supportable, car une fois mon emprunt remboursé, je me serai constitué un appartement pour 50€/mois environ (598/12). Je peux aussi espérer que mon appartement prenne de la valeur dans cet intervalle, et qu’à la revente je solderai largement mon déficit mensuel.
3. Rentabilité nette-nette
il s’agit de la rentabilité nette à laquelle on ajoute les considérations fiscales. C’est le taux le plus fiable car le précis : son calcul permet de savoir précisément ce qu’il vous restera dans la poche une fois l’opération terminée.
La fiscalité immobilière peut être très complexe, nous allons aborder ici uniquement le cas le plus simple et le plus général. Vos revenus fonciers sont considérés comme des revenus liés à votre travail par exemple. Vous devez donc ajouter à vos revenus les loyers que vous percevez. Ces derniers seront imposés au pourcentage de votre tranche d’imposition.
Emprunt
Définition: correspond à la somme que vous aurez à rembourser chaque mois à votre banque
Comment l’estimer ?Via une simulation que vous pourrez faire surwww.meilleurtaux.compar exemple.
Hypothèse: la simulation adaptée à mon cas personnel m’indique une mensualité de 1200€.
Charges courantes de l’immeuble
Définition: l’entretien d’un immeuble implique un certain nombre de charges (nettoyage, lumière parties commune, ascenseur…). Les copropriétaires de l’immeuble mettent au pot commun et se partagent les frais.
Comment l’estimer ? Ces charges varient en fonction de l’immeuble (vétusté, gardien ou pas, etc…). L’agent immobilier s’il a bien fait son travail doit pouvoir vous dire le montant des charges voté pour l’année en cours. Sinon, demander lui le nom du syndic et questionnez ce dernier.
Hypothèse: l’agent immobilier me fournit le montant voté pour l’année en cours, 120€/mois
Charges courantes de l’immeublerefacturables au locataire
Définition :l’entretien de l’immeuble se partage en fait entre locataire et propriétaire. C’est le locataire qui utilise l’appartement et il est logique que certaines charges d’entretien courant lui reviennent. Vous allez donc être remboursé de ces charges par votre locataire.
Comment l’estimer ?Entre 60% et 65% des charges sont généralement refacturables.
Hypothèse :par simplicité on prend 66% soit 66%*120€=80€ de charges remboursées par mois.
Taxe foncière
Définition: taxe payée tous les ans par les propriétaires de bien immobilier
Comment l’estimer ?En demandant à l’agent immobilier/syndic ce que payait l’ancien propriétaire ou a défaut en posant la question au centre des finances publiques du lieu de votre bien
Hypothèse: la propriétaire de mon bien, âgée, ne payait qu’une partie réduite de la taxe foncière. Un appel au centre des finances publiques de l’arrondissem*nt m’indique le montant normal : 450€/an
Réparations dans l’appartement
Définition: vous allez être sollicité par votre locataire pour réparer certains imprévus (douche qui ne fonctionne plus, fuite, etc…). Il est prudent d’anticiper ces imprévus.
Comment l’estimer ?Difficile car on parle par définition d’événements non prévisibles. Certains experts parlent de 5% du montant du loyer, soit dans mon cas 65€/mois. Cela ne me semble pas incohérent car à Paris l’appel à un professionnel peut rapidement coûter cher.
Hypothèse: 65€/mois
Frais de gérance
Définition: ce sont les frais que vous réclamera une agence pour gérer le bien à votre place. Cette gestion inclut l’encaissem*nt des loyers, la délivrance des quittances, le paiement des charges et leur régularisation, etc…
Comment l’estimer ? entre 6 et 8 % hors taxes des loyers annuels hors charges
Hypothèse: 0€. J’ai envie de gérer cette partie par moi-même et ainsi économiser les frais. Si vous lisez ces lignes, c’est que vous avez un intérêt dans l’immobilier. Je vous garantis que vous aussi pouvez y arriver.
Frais de changement de locataire
Définition: prévoir qu’entre deux locataires il puisse y avoir une période où le bien reste inoccupé (=vacance locative).
Comment l’estimer ?En tenant compte de la demande dans votre quartier, anticiper en nombre de mois la période où il va rester inoccupé.
Hypothèse :0€. Je sais que dans le centre de Paris, je n’aurais aucun mal a retrouver rapidement un locataire qui pourra s’installer dès que l’ancien partira
Assurance loyer impayés
Définition: cette assurance couvre les impayés de vos locataires, sous certaines conditions
Comment l’estimer ?3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges
Hypothèse: 0€. Je sais que dans ce quartier l’offre étant largement inférieure à la demande je pourrai choisir un très bon locataire. Je prends le risque de ne pas souscrire d’assurance.
Assurance propriétaire non occupant
Définition: cette assurance, non obligatoire, est l’équivalent de la multi-risques habitation du locataire. Elle couvre le propriétaire contre certains risques que le bâtiment pourrait causer à de tires (effondrement de mur, chute de tuile, etc..). Elle complète l’assurance du locataire et celle de la copropriété, obligatoires.
Comment l’estimer ?0,5% du montant annuel des loyers
Hypothèse: 0€. Je sais que dans ce quartier l’offre étant largement inférieure à la demande je pourrai choisir un très bon locataire. Je prends le risque de ne pas souscrire d’assurance.
Conclusion
Il n’y a donc aucun intérêt à acheter cet appartement si mon but est de rentabiliser immédiatement mon achat (comme le ferait un placement sur livret A qui me rapporte finalement dès le premier jour). Toutefois, cela ne veut pas dire que c’est un mauvais investissem*nt. Je peux en effet considérer également que ce déficit mensuel est tout à fait supportable, car une fois mon emprunt remboursé, je me serai constitué un appartement pour 50€/mois environ (598/12). Je peux aussi espérer que mon appartement prenne de la valeur dans cet intervalle, et qu’à la revente je solderai largement mon déficit mensuel.
3. Rentabilité nette-nette
il s’agit de la rentabilité nette à laquelle on ajoute les considérations fiscales. C’est le taux le plus fiable car le précis : son calcul permet de savoir précisément ce qu’il vous restera dans la poche une fois l’opération terminée.
La fiscalité immobilière peut être très complexe, nous allons aborder ici uniquement le cas le plus simple et le plus général. Vos revenus fonciers sont considérés comme des revenus liés à votre travail par exemple. Vous devez donc ajouter à vos revenus les loyers que vous percevez. Ces derniers seront imposés au pourcentage de votre tranche d’imposition.
Par Jean-Baptiste Vayleux|2023-05-02T09:23:10+02:0029 mars 2023|Acheter/Louer|7 Commentaires
À propos de l'auteur : Jean-Baptiste Vayleux
Jean-Baptiste est cofondateur et Directeur Général de Lymo.
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7 Comments
David29/03/2023 à 22:09- Répondre
Votre analyse ne tient pas compte de l’effet de levier.
Si vous placez 10K€ sur une livret A, cela vous rapporte 250 EUR
Mieux vaut mettre ces 10K€ comme apport dans un appartement locatif, avec l’appui d’un prêt, par exemple de 40K€.simulation censi bouvard30/03/2023 à 15:46- Répondre
Je suis de même avis que Jean-Baptiste.Ce n’est pas bénéfique d’acheter ce bien immobilier si on a comme objectif de percevoir rapidement des revenus défiscalisés
Andra Matesco02/04/2023 à 16:35- Répondre
Je suis d’accord avec les 2 précédents commentaires: en effet, je suis persuadée qu’il n’est pas judicieux de réaliser cet investissem*nt immobilier. La rentabilité nette est trop peu importante. En revanche, je crois aussi que si votre objectif est de réaliser un investissem*nt sûr et pérenne, il est bien plus subtil de faire l’acquisition d’un logement neuf (dans le cadre d’un investissem*nt immobilier locatif) plutôt que d’ouvrir un compte Livret A. Il ne faut pas oublier les effets de levier effectivement, mais aussi le fait que ce type d’investissem*nt se prévoit sur le long terme et qu’il permet de se constituer un patrimoine transmissible à ses héritiers.
Sauna Lille06/04/2023 à 09:27- Répondre
Excellent article, merci beaucoup.
Abel14/04/2023 à 08:06- Répondre
Coucou,
C’est vraiment gentil de ta part d’avoir partagé ces informations. Grâce à toi, j’en connais un peu plus au sujet des investissem*nts locatifs.
Au revoirtony17/04/2023 à 12:04- Répondre
L’effet de levier n’est pas pris en compte. Il faudrait reprendre les données de cet exemple en l’incluant!
Jean-Baptiste Vayleux17/04/2023 à 17:11- Répondre
Bonjour,
Merci pour votre commentaire. C’est vrai, mais ce n’était pas l’objectif, qui est de seulement décomposer les différents niveaux de rentabilité. Pour l’effet de levier, nous avons écrit un ensemble de 3 articles dont vous pourrez trouver le premier ici.
Cordialement,Jean-Baptiste Vayleux
DG Lymo SAS
