Bonität prüfen – Investition sichern (2024)

In Zeiten niedrigst verzinster Kapitalanlagen setzen viele Anleger zunehmend auf Betongold. Einerseits geschieht das durch Investitionen in institutionelle Immobilien-Fonds. Viele Anleger kaufen sich aber auch selbst einzelne Immobilien – seien es Wohnraum-Immobilien oder solche zur gewerblichen Nutzung.

Für Anleger mit langfristiger Investitions-Perspektive sicher keine schlechte Strategie. Je nach Region und Nutzung erfahren Immobilien beträchtliche Wertsteigerungen und erzielen zudem eine ordentliche Rendite durch Vermietung. Klug ausgewählt und die passende Kapitalbasis vorausgesetzt können Immobilien auch bei Kreditfinanzierung eine sich selbst finanzierende Investition sein.

Wann eine detaillierte Bonitätsprüfung Sinn ergibt

Gerade bei kreditunterstützten Investitionen in Immobilien können die Mieter ein erhebliches Investitions-Risiko darstellen. Wenn Mietzahlungen ausfallen, gerät die regelmäßige Bedienung eines Kredits in Gefahr.

Um dieses Risiko zu mindern, ist es immer ratsam, eine einfache Bonitätsprüfung des potentiellen Mieters vorzunehmen. Diese Bonität kann sogar Einfluss auf die Zinsbelastung eines Immobilien-Kredits haben. Professionelle Hilfe dabei leistet z.B. eine Wirtschaftsdetektei.

Wenn Sie selbst nicht über die nötige Expertise oder auch Zeit verfügen, ist die professionelle Prüfung etwa für folgende Szenarien sinnvoll:

• Bonitätsprüfung eines neuen Mieters vor Vertragsunterzeichnung
• bei Zahlungsrückständen, um die Notwendigkeit und Aussicht von Vollstreckungsmaßnahmen zu klären
• Verdacht auf unerlaubte Untervermietung

Was wird bei einer Bonitätsprüfung gecheckt?

Die Bonitätsprüfung untersucht, ob der Mieter – sei es der Mieter privaten Wohnraums oder ein Unternehmen – den finanziellen Pflichten aus dem Mietvertrag nachkommen kann. Die Prüfung sucht also nach der Antwort auf die einfache Frage: Kann mein künftiger Vertragspartner sich das überhaupt leisten?

Die Hauptrolle dabei spielen das Einkommen oder monatliche Einnahmen oder auch (im Notfall pfändbares) Vermögen. Das Einkommen sollte in einer gesunden Relation zur Höhe der Belastungen stehen. Wer beispielsweise 2.000 Euro im Monat verdient, bringt für eine 1.500 Euro teure Mietwohnung regelmäßig nicht aus eigener Kraft die nötige Bonität mit.

Darüber hinaus geben auch die Zahlungsmoral und das Zahlungsverhalten in der Vergangenheit Aufschluss über die Wahrscheinlichkeit der Vertragstreue. Klassischerweise verlangen Vermieter daher vor Abschluss des Mietvertrages Gehaltsnachweise oder auch die Vorlage einer Schufa-Selbstauskunft.

Professionelle und detaillierte Bonitätsprüfung: Zusammenführung von Fakten

In den meisten Fällen kommen die Detektive völlig ohne Observation aus. Eine professionelle Detektei ist für detaillierte Bonitätsprüfungen bei mehreren professionellen Auskunfteien akkreditiert.

Diese Unternehmen liefern etwa Daten zu zurückliegendem Vertragsverhalten oder Insolvenzen, eventuell auch zu häufigen Umzügen, Namens-, Gesellschafter- und Geschäftsführer-Wechseln eines Unternehmens oder gar strafbarem Handeln. Eine Vielzahl dieser Daten können dem Detektiv und seinem Klienten ein umfangreiches Bild über den potentiellen Vertragspartner liefern.

Das berechtigte Interesse

Ein Detektiv hat selbstverständlich keinerlei polizeiliche Sonderrechte. Es ist in Deutschland auch nicht üblich, einen Vertragspartner vor Vertragsschluss ausspähen zu lassen. Das ist auch nicht der Sinn einer Bonitätsprüfung.

Der Detektiv kann und darf darüberhinaus nur legal ermitteln, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Das liegt regelmäßig etwa dann vor, wenn

• plötzliche oder dauerhafte Zahlungsrückstände auftreten.
• der Vertragspartner einen Vertragsbruch begeht.
• der begründete Verdacht auf Vertragsbruch oder gesetzwidriges Verhalten vorliegt.

Auch andere Situationen, in denen es einen konkreten Verdacht gibt, der nur durch detektivische Beweisführung und Ermittlung aufgeklärt werden kann, gelten gesetzlich gesehen als berechtigtes Interesse.

Vertragsbruch durch Wohnraum-Missbrauch immer häufiger

Ganz ohne Grund darf ein Detektiv nicht die Persönlichkeitsrechte einer Vertragspartei verletzen. Reine Neugier ist kein Grund für das Einschalten eines Detektivs. Eine seriöse Detektei prüft jeden Fall im Vorfeld gründlich.

Ein bestimmtes Szenario, das eine solche Observation rechtfertigt, realisiert sich in jüngster Zeit immer öfter – besonders in touristisch attraktiven Metropolen. Mieter nutzen eine privat gemietete Wohnung nicht selbst, sondern bieten sie auf Internet-Portalen wie AirBnB gewerblich zur Miete an.

Diese Menschen betreiben im Grunde Hotellerie als Schwarz-Gewerbe. Viele Kommunen gehen mittlerweile massiv gegen diesen Missbrauch von Wohnraum vor – rechtliche Konsequenzen können Sie auch als Eigentümer treffen.

Ebenso bedrohlich kann die Situation werden, wenn Ihr Mieter ohne Ihr Wissen heimlich eine Drogenplantage in den angemieteten Geschäfts- oder Lagerräumen betreibt. Wenn’s blöd läuft, kann so eine Immobilie über Monate hinweg aus Gründen der Beweissicherung vom Staatsanwalt beschlagnahmt sein.

Detektiv so früh wie möglich einschalten

Die frühzeitige Beratung durch eine professionelle Wirtschafts-Detektei kann ein wertvoller Investitions-Schutz sein. So sollten Bonitätsermittlungen immer vor dem Vertragsabschluss erfolgen.

Auch bei Schulden, Zahlungsausfällen und Vertragsbruch müssen Sie rechtzeitig handeln. Sonst besteht die Gefahr, dass der Schuldner irgendwann nicht mehr zu erreichen ist.

Auch vor einer Vollstreckungsmaßnahme kann eine Bonitätsprüfung sinnvoll sein. Wenn der Schuldner pleite ist und die Summe nicht zahlen kann, können Sie natürlich einen 30 Jahre lang gültigen Vollstreckungstitel erwirken. Wenn aber beispielsweise Aufwand und Vollstreckungskosten die geschuldete Summe übersteigen, ist das möglicherweise fruchtlos.